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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

28 Beiträge ▪ Schlüsselwörter: Wann, Eigentum, Immobilie ▪ Abonnieren: Feed E-Mail

Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 21:32
Ich bin auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. Nach einer Besichtigung habe ich eine zuerst mündliche Zusage gegeben, die ich am nächsten Tag per Email bestätigt habe. Nach einigen Tagen und Gesprächen mit Freunden kamen mir jedoch Bedenken und ich habe ebenfalls per Email meine Zusage zurückgenommen (ungefähr 10 Tage nach der Besichtigung) . Jetzt verlangt der Verkäufer von mir einen Schadensersatz von 1 % der Kaufsumme, da er das Inserat im Immobilienscout gelöscht hatte (stimmt) und ihm dadurch andere Interessenten eventuell verloren gegangen sind. Ist dieser Anspruch in euren Augen moralisch gerechtfertigt und wie sind die rechtlichen Grundlagen. Über Antworten würde ich mich freuen.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 21:39
@Francesca
Eine mündliche Zusage ist überhaupt nicht bindend. Auch der Veräußerer hätte jederzeit an jemand anderen verkaufen können. Erst nach einer Erwerbsvormerkung könnte man von einer Verbindlichkeit reden und dazu muss ein Kaufvertrag unterschrieben worden sein. Der Verkäufer kann höchstens von 1% träumen. Selbst schuld, wenn er seine Bemühungen wegen einer E-Mail-Bestätigung einstellt.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 21:50
Moralisch ist der Anspruch gerechtfertigt, Du hast ja im guten Glauben zugesagt und er hat im guten Glauben sein Inserat gelöscht...so etwas macht nicht wenn man sich in die Augen schaut und das verspricht...es kommt auch auf den Wortlaut in der E-Mail an.
Rechtlich schaut es schlecht für ihn aus - er müsste Dich verklagen und nachweisen dass ihm Käufer "entgangen" sind, das ist an sich unmöglich.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 21:50
@Francesca
Ich bezweifle , dass hier der richtige Ort ist , sich eine Rechtsberatung zu holen .
Evtl schaust du mal ins Kleingedruckte des Maklers . Bzw nutzt das BGB .
Du kannst dem Makler schließlich nicht erwidern " das hat mir ein allmy User aber gesagt" .......

Eine Rechtsberatung beim Fachanwalt kostet dich eine einmalige Beratungsgebür.
So was wie eine Beratung kannst du bei diversen fachanwälten sogar online bekommen .mit Sicherheit preiswerter als das eine % , was der Makler von dir fordert


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:03
Zitat von FrancescaFrancesca schrieb:Ich bin auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. Nach einer Besichtigung habe ich eine zuerst mündliche Zusage gegeben, die ich am nächsten Tag per Email bestätigt habe.
Normalerweise wird die Courtage erst mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag fällig, so steht es auch in der Einwilligungserklärung die sich Makler ausfüllen lassen müssen. Das gilt übrigens für beide Seiten, so kann der Makler die Wohnung nach Deiner Zusage auch jemandem verkaufen der plötzlich mehr Geld bietet. Darüber hinaus hast Du sowieso ein Widerrufsrecht.

Weitere Informationen findest Du hier:
https://ratgeber.immowelt.de/a/widerrufsrecht-fuenf-fakten-die-immobilienkaeufer-kennen-sollten.html


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:05
@calligraphie
Natürlich kann sie zu einem Fachanwalt gehen und auch der wird ihr nichts anderes sagen. Das ist kein Kauf eines gebrauchten Kleinteils, oder Autos, sondern ein Immobilienkauf, der nicht mal eben mit einem banalen Handschlag oder einer E-Mail Bestätigung besiegelt werden kann, sondern eines Notares bedarf, Grundbucheinträgen, Finanzierungszusicherungen, usw.

Und ein Makler würde keine 1% des Wertes Schadensersatz verlangen. Der will höchstens eine Reservierungsgebühr und selbst die ist unzulässig
https://kanzlei-fuer-privatrecht.de/ra-meier-greve/reservierungsgebuehr-bei-maklern-sind-in-der-regel-unzulaessig/

Der Verkäufer einer Immobilie kann nicht nach einer banalen E-Mail-Bestätigung davon ausgehen, dass es auch tatsächlich zum Immobilienkauf kommt. Oder entscheidet der Käufer neuerdings über die Finanzierung und nicht mehr die Bank, oder ist das Vorkaufrecht der Gemeinde plötzlich irrelevant?
https://ax-rechtsanwaelte.de/vorkaufsrecht-der-gemeinde

Auf welcher rechtlichen Grundlage soll der Verkäufer 1% des Wertes einer Immobile als Schadensersatz verlangen können, weil er eine E-Mail erhalten hat. Aber es gibt auch Anwälte hier, die sicher mehr dazu sagen könnten


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:17
@calligraphie


Vielen Dank für deine Antwort!


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:43
Zitat von FrancescaFrancesca schrieb:Ist dieser Anspruch in euren Augen moralisch gerechtfertigt und wie sind die rechtlichen Grundlagen.
Ich schließe mich @calligraphie an, Du wirst wenn der Verkäufer ernst macht nicht um eine Beratung beim Anwalt herumkommen.

Ihr wart Euch ja gewissermaßen handelseinig. Bei Immobilien ist da aber einiges anders, deswegen kannst Du nicht zum "Kauf gezwungen" werden.

Die Schadensersatzforderung des Verkäufers erscheint daher schlüssig.

Soweit ich weiß ist Schadensersatz in Deutschland aber sehr eng definiert und man kann da nicht einfach irgendwas verlangen, sondern muss schon nachweisen dass überhaupt ein Schaden entstanden ist, dass er ganz unmittelbar auf Deinem Fehlverhalten entstanden ist und die genaue Höhe.

Es kann durchaus sein, dass Du schadensersatzpflichtig bist, das kann Dir nur ein Anwalt sagen, aber "1% des Kaufpreises" klingt für mich nicht nach einer Summe die der Verkäufer so ermittelt hat, dass das vor Gericht auch durchkommt.

Schließ Dich mit einem Anwalt kurz, grade auch im Hinblick zum zukünftigem Umgang mit dem Thema, das wird ja nicht die letzte Wohnung sein bei der Du über einen Kauf nachdenkst und da ist es sicher sinnvoll Dir von einem Anwalt sagen zu lassen, wie Du sinnvoller Weise Interesse an dem Objekt kommunizierst, aber auch einen fairen Weg findest, dass der Verkäufer Dir eine Immobilie nicht reserviert und andere Interessenten wegschickt, während Du Dir noch eine Absage vorbehältst.
es muss da einen Weg geben, der für beide fair ist.

So hast Du Dich meiner Ansicht nach zwar durchaus unfair verhalten, aber ich denke nicht, dass "1% des Kaufpreises" eine Schadenshöhe ist die Dir nachweislich zuzuschreiben ist.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:49
@Fraukie

Erst einmal vielen Dank für deine Mühe. Trotz meinem schlechten Gewissen habe ich die Entscheidung, abzusagen, erst getroffen, nachdem meine Freunde mir klargemacht haben, dass der Preis im Vergleich zu anderen Wohnungen mit ähnlichen Grundvoraussetzungen vollkommen überhöht gewesen ist. Ich habe ja auch ungefähr nach zehn Tagen abgesagt, also zu einer Zeit, in der ich nach meiner Meinung ja absolut noch in der Widerspruchsfrist gewesen bin.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 22:51
@Fraukie
Zitat von FraukieFraukie schrieb:Die Schadensersatzforderung des Verkäufers erscheint daher schlüssig.
Eben nicht. Dazu gibt es bereits Rechtssprechung. Wie ich schon geschrieben habe, das ist kein Kauf eines Pillepalle-Gegenstandes

@Francesca
https://www.immoverkauf24.de/services/expertenrat/immobilienverkauf-scheitert-kurz-vor-vertragsunterzeichnung/
Lies Dir den Link durch. Du wirst sehen, er hat keine rechtliche Grundlage. Im Link werden Fälle beschrieben, die wesentlich weiter als nur eine E-Mail waren. Auszug daraus:
Sowohl Verkäufer als auch Käufer dürfen sich vor der notariellen Beurkundung auch ohne triftigen Grund gegen den Abschluss des Kaufvertrages entscheiden. Denn ergäbe sich schon durch das Fehlen triftiger Gründe ein Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, würde dies laut BGH § 311 b BGB zuwider laufen. Danach ergibt sich die Bindung an einen Grundstückskaufvertrag erst durch die notarielle Beurkundung. Nur wenn ein Vertragspartner vorsätzlich pflichtwidrig handelt, kann unter Umständen ein Schadensersatzanspruch oder Aufwendungsersatzanspruch bestehen



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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 23:21
Hallo zusammen,

ich habe hier jetzt mal quer gelesen. Anwalt bzw. Profi bin ich nicht auf dem Gebiet. Daher bitte mit Vorsicht genießen:

- Was den Kaufvertrag angeht:
Dafür bedarf es im Grunde zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Die liegen hier erstmal vor. Bei Immobilien sieht das aber ein wenig anders aus. Da braucht es einen Notar, der den Handel dokumentiert und eine Änderung im Grundbuch in die Wege leitet. Meiner Meinung nach ist dementsprechend kein verbindlicher Kaufvertrag zu stande gekommen.

- zu der Forderung des Maklers:
Erstmal ist die Höhe des Schadens zu bewerten und die Frage "Welcher Schaden ist überhaupt entstanden?" zu beantworten. Die Immobilie existiert ja noch und kann verkauft werden (davon gehe ich jetzt mal aus). Ein Makler wird prozentual am Geschäft beteiligt. Und der Anteil steht ihm mMn erst zu, wenn der Kauf abgeschlossen ist. Da ist ihm bis jetzt ja kein ernsthafter Schaden entstanden.
Die einzige "berechtigte" Forderung dir gegenüber wäre die, dass du ihm die Kosten für das Neu-Einstellen im Internet ersetzen musst. Und die ist bei weitem nicht so hoch wie 1 % des Kaufpreises.

Ich rate dir auch, dich mal bei einem Fachanwalt zu melden und ihm die Story zu erzählen. Er kann dich dann fachlich besser beraten. Meist ist die Angelegenheit mit einem Brief vom Anwalt erledigt. Der Makler weiß garantiert selber, dass er mit einer solch hohen Forderung vor Gericht nicht durchkommen wird.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 23:31
@p-ros

Es war kein Makler, sondern der Eigentümer selbst, dem ich die Zusage gegeben habe und der jetzt ein Prozent der Kaufsumme von mir verlangt. Der Schaden für ihn liegt darin, dass er das Inserat im Immoscout für einige Tage deaktiviert hatte und eventuelle andere Interessenten nicht kontaktiert oder ihnen abgesagt hat.

Gerne bin ich auch bereit, ihm die Kosten für die eventuelle Neueinstellung des Kaufangebotes im Immoscout zu ersetzen, aber weitergehende Forderungen an mich halte ich nicht unbedingt für berechtigt.

Ich kann seine Verärgerung gut nachvollziehen, aber muss mich jetzt mit den vom Recht her vorgegebenen Tatsachen beschäftigen. Die Übergabe sollte ja auch erst Ende August vonstatten gehen, er hat also noch sehr viel Zeit, seine Immobilie weiter zu vermarkten.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 23:39
Zitat von FrancescaFrancesca schrieb:Trotz meinem schlechten Gewissen
Na lassen wir mal die Kirche im Dorf.
Du hast einen Kauf "platzen lassen", ja nicht auf die feine Art, aber tun wir nicht als hättest Du einen Kindergarten in Brand gesteckt.
Zitat von FrancescaFrancesca schrieb:lso zu einer Zeit, in der ich nach meiner Meinung ja absolut noch in der Widerspruchsfrist gewesen bin.
Wenn sie nicht explizit vereinbart wurde, dann gibt es so eine Widerspruchsfrist bei Kaufverträgen nur im Fernabsatzgesetz und bei Haustürgeschäften, die Annahme sie gelte generell ist ein weit verbreiteter Rechtsirrtum.
Aber Du hast hier nichts gekauft.
Zitat von der_wichtder_wicht schrieb:Fraukie schrieb:
Die Schadensersatzforderung des Verkäufers erscheint daher schlüssig.

Eben nicht.
"erscheint schlüssig" im Sinne von "ist für mich moralisch nachvollziehbar", das es rechtlich mindestens im Hinblick auf die Schadenshöhe und möglicher Weise auf den Anspruch generell anders aussieht schrieb ich bereits.

Normalerweise sind solche Gesetze immer recht nachvollziehbar.
Eine berechtigte Frage wäre also:
"Was wäre passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie trotz Eurer "Handelseinigkeit" anderweitig veräußert hätte?"

Wenn ihr hierzu nichts explizit und um der Nachweisbarkeit Willen idealerweise auch schriftlich vereinbart habt wäre die Frage auch gewesen:
"Hast Du nun Pech gehabt oder einen Anspruch auf Schadensersatz?"
Die Frage hätte dann wohl auch ein Anwalt klären müssen, also sind wir hier nicht klüger.

Sicher ist eben nur, dass der Verkäufer selbst wenn ihm Schadenersatz zustünde (was ich gar nicht annehme, aber auch nicht ausschließen kann) einen Nachweis über die Existenz des Schadens, Dein Verschulden und die Schadenshöhe erbringen muss.
Einfach mal annehmen, dass sich in der Zeit ein Käufer gemeldet hätte und sich dann eine Summe aus dem, Du weißt schon was ziehen ist, da lehne ich mich mal aus dem Fenster, sicher nicht rechtens.

Du musst nun entscheiden ob Du dem Verkäufer mitteilst, dass Du das anders siehst und dann abwartest oder direkt einen Anwalt aufsuchst.
Wie @calligraphie bereits andeutet kostet Dich eine Erstberatung eine Gebühr die nicht astronomisch ist und oft ist es ein Fehler, wenn Leute sich diese Beratung nicht "gönnen", weil sie die Kosten dafür völlig überschätzen.

In Deinem Fall halte ich eine Beratung durch einen Anwalt für sinnvoll, denn da kannst Du Dich auch direkt erkundigen, ob und wie Du Dich Deinerseits absichern kannst, wenn Dir eine Wohnung gefällt, Du Dir mit dem Verkäufer soweit einig wirst und Du Deinerseits gerne so gut wie möglich sicher stellen möchtest, dass eine anderweitige Veräußerung ehe ihr einen Termin beim Notar habt stattfindet.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 23:47
Zitat von FraukieFraukie schrieb:In Deinem Fall halte ich eine Beratung durch einen Anwalt für sinnvoll, denn da kannst Du Dich auch direkt erkundigen, ob und wie Du Dich Deinerseits absichern kannst, wenn Dir eine Wohnung gefällt, Du Dir mit dem Verkäufer soweit einig wirst und Du Deinerseits gerne so gut wie möglich sicher stellen möchtest, dass eine anderweitige Veräußerung ehe ihr einen Termin beim Notar habt stattfindet.
Entschuldige bitte, aber solange hier noch keine schriftlichen Forderungen mit Fristsetzungen etc im Spiel sind, ist eine Beratung durch einen Anwalt auch nicht sinnvoll, da die Forderungen auf den ersten Blick unberechtigt sind. Das kostet nur Geld und bringt nichts.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

11.06.2020 um 23:51
@CaptainAllmy
Das heißt jetzt nicht, dass sie direkt morgen früh oder Montag beim Anwalt auf der Matte stehen soll. Es heißt nur, dass sie sich fachlich beraten lassen soll, wenn sie eine konkrete Forderung erhalten hat und eine Summe X genannt wird. Meist reicht da wirklich ein Brief vom Anwalt und die Sache ist gegessen.


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11.06.2020 um 23:51
@p-ros
Es macht aber zum aktuellen Zeitpunkt keinen Sinn, ist ergo keine gute Empfehlung.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

12.06.2020 um 06:37
Prinzipiell vertrete ich auch die Meinung, dass man sich in solchen Dingen wie Rechtsfragen nicht auf ein Forum oder Internetwissen verlassen sollte. Es hat schon einen Grund, warum wir Juristen jahrelang solche Fragen studieren, denn einfach ist soetwas meist nicht und die Folgen falscher Rechtsauskünfte können sehr teuer werden.

In diesem Fall empfehle ich, wenn der Verkäufer hier deutlich macht, eine Forderung stellen zu wollen - 1% des Kaufpreises erscheint mir schon als eine Summe, die man nicht leichtfertig aufs Spiel setzen will, - kompetente Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt einzuholen bzw. notfalls eben durch einen Anwalt eine unberechtigte Forderung abwehren zu lassen.

Dennoch ist hier schon eine richtige Richtung vorgegeben worden. Ein Immobilienkaufvertrag unterliegt in Deutschland hohen Formanforderungen. Der oben schon einmal verlinkte Beitrag

https://www.immoverkauf24.de/services/expertenrat/immobilienverkauf-scheitert-kurz-vor-vertragsunterzeichnung/

ist daher lesenswert.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

12.06.2020 um 17:42
Man muss die Angelegenheit auch mal aus der Sicht des Verkäufers betrachten:

Du hast ihm eine Zugabe gegeben und der Verkäufer hat fest damit gerechnet, dass du die Wohnung kaufst. Dann kommt deine Absage und er ist - verständlicherweise - ein wenig enttäuscht von deiner Reaktion. Da tut man manchmal Sachen, die man so eigentlich nicht tun würde.
Damit würde er sich wohlmöglich eher ins eigene Fleisch schneiden.

Nehmen wir mal an, er hätte die Wohnung vorher an jemand anderen verkauft. Da steht dir auch keine "Strafzahlung" zu.


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

20.06.2020 um 10:34
Zitat von FrancescaFrancesca schrieb am 11.06.2020:Jetzt verlangt der Verkäufer von mir einen Schadensersatz von 1 % der Kaufsumme, da er das Inserat im Immobilienscout gelöscht hatte (stimmt) und ihm dadurch andere Interessenten eventuell verloren gegangen sind.
Es mag sein, dass dem Verkäufer Kosten entstehen, wenn er die Anzeige gelöscht hat, und diese jetzt neu einstellen muß. Das sind reine Anzeigekosten, und diese kann er sicherlich auch nachweisen in Form einer Rechnung von Immoscout. Ein hätte/wäre/wenn Spiel wegen entgangener Interessenten ist aber mMn relativ sinnfrei.

Ich kann das nicht rechtlich bewerten, ich denke, das ist hier schon mehrfach gesagt worden, das kann nur ein Anwalt. Dennoch ein technischer Hinweis: Man kann als Verkäufer bei solchen Portalen auch die Anzeigen inaktiv schalten, ohne sie zu löschen. Diese Funktion ist genau für solche Situationen geschaffen: Man befindet sich in der Zwischenphase in der man eine Zusage erhalten hat, der Verkauf aber noch nicht rechtskräftig geworden ist.(*) Hätte er das getan, also die Anzeige nur inaktiv geschalten, dann müsste er jetzt nicht die Neueinstellung bezahlen. Hier hätte er also kostenvermeidend handeln können.



(*) Ein Hauskauf kann an vielen Dingen scheitern: Bankkredit geplatzt, Absage aus welchen Gründen auch immer, höhere Gewalt, Unfälle, ...


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Wann ist eine Zusage bei Immobilienkauf bindend?

20.06.2020 um 16:15
@H.W.Flieh

Auch dir vielen Dank für deine Mühe!

Auf euren Rat hin habe ich den Eigentümern den § 311b BGB (Bindung an Grundstückkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung) vor Augen geführt.

Für mich wäre es selbstverständlich gewesen, die evtl. bereits durch meine (später zurückgenommene Zusage) entstandenen tatsächlichen Unkosten zu erstatten.

So weit mir bekannt ist, wurden in den Coronazeiten aber vom Immoscout keine Gebühren für Kaufprofile im Scout von privaten Anbietern erhoben.

Den Eigentümern war besagter § 311b BGB schon bekannt, sie argumentieren in einem weiteren Schreiben aber mit einem langen Anfahrtsweg (sie selbst wohnten in weiterer Entfernung zu der von ihnen angebotenen Wohnung) und stellten es in mein eigenes Ermessen, wie ich den ihnen angeblichen zugefügten Schaden, durch das Nichtzustandekommen eines eventuellen Vertrages mit potentiellen anderen Interessenten, vergüten wollte.

Vielleicht hätte ich mich zu irgendeinem Vergleich bewegen lassen, aber ich habe in einem anderen Anbieterportal entdeckt, dass diese Wohnung zeitgleich von einer von ihnen beauftragter Maklerfirma hier vor Ort angeboten wurde. Daraufhin habe ich mich nicht mehr bei ihnen gemeldet und bis jetzt ist auch noch kein weiterer Schreiben von den Eigentümern bei mir eingetroffen.

Ich hoffe sehr, dass es so bleibt. :)


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