Mieten oder kaufen?

jeba schrieb:da kommt nicht viel zusammen, wenn man nicht experimentierfreudig ist.

Experimentierfreude ist so eine Sache. Das kann klappen oder eben nicht.
Experimentierfreudig kann man mit Geld sein, das nicht essentiell wichtig ist., bzw. wo Verluste erträglich wären.

cachalot schrieb:In der Zeit ist die Miete durchschnittlich um 13%-17% gestiegen.

Das ist schon eher selten und trifft eher zu, wenn man viel umzieht. Aber klar, da ist die Miethöhe im Zweifel unsicherer.

cachalot schrieb:Bei Eigentum zahlst du erst mal 10-15 Jahre konstant den gleichen Betrag.

Das kann man ja in zwei Richtungen sehen. Es wird nicht mehr - aber auch nicht weniger. Bei Miete schafft man recht leicht einen Absprung "nach unten", indem man sich verkleinert oder woanders hin zieht.

cachalot schrieb:Wenn man nach den Jahren zurückblickt und zufrieden ist kann es nicht so falsch gewesen sein. Egal wie man sich entschieden hat

Zufriedenheit ist wirklich der wichtige Punkt.
Aber das kann man ja erst hinterher bewerten. Am Anfang steckt man in dem Problem, eine Lebensprognose zu treffen. Für die meisten ist ein Immobilienkauf eine lebensbestimmende Entscheidung. Die sollte weniger aus dem Bauch heraus, als auf rationalen Erwägungen der Situation und der Wünsche erfolgen.

cachalot schrieb:Das die Immobilienpreise absinken werden höre ich seit ich mich mit Eigentum beschäftige. Also seit ca 25 Jahren.

Vielleicht nicht ganz so lange - aber zumindest nach den ersten Jahren der Niedrigzinsphase.
Ehrlich gesagt wundert es mich auch. Ich hätte viel früher eine Sättigung des Marktes erwartet. Aber so war es eben nicht.
Dennoch eilen in immer mehr Gegenden die Kaufpreise den zu erzielenden Mieten davon. Das ist eben ein Zeichen einer Blase und die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass es nicht lange so weiter geht. Jedenfalls nicht für einen Zeitraum, der eine solche Finanzierung betrifft.
Sprich: Kaufen zum darin wohnen ist das eine - aber es zusätzlich als Anlageobjekt zu betrachten, ist eher schwierig. Das sollte man als "ich nehme es gerne mit, wenn es so sein wird" betrachten.

Lento schrieb:Man kauft eher ein Paket. Man darf nicht vergessen, wie hoch heute die Kosten sind.

Klar, aber auf dem Markt zählt das Objekt nun mal nicht so viel. Natürlich sieht das in der Realität anders aus. Aber fakt ist, dass es für jede Region Richtlinien gibt und an die kann man sich halten. Sicher, wenn auf dem Grundstück ein super Objekt steht, welches saniert und fast mängelfrei ist, wird man einen ordentlichen Patzen draufschlagen können. Steht dort eine verfallene Bruchbude, wird man eben nur das bekommen, was dort für den qm Bauland bezahlt wird.

Yooo schrieb:und ein gutes Verhältnis hat

Nicht "hat". Sondern die nächsten Jahrzehnte haben wird. Das macht es doch schon schwieriger.

Reineke schrieb:Langfristig sind Käufer besser dran.

Das stimmt halt nicht. Es hängt von der Entwicklung ab. In dieser Pauschalität ist es wirklich falsch.

Reineke schrieb:Die Belastung bleibt 10-15 Jahre gleich

Dann gehört Dir aber (in den meisten Fällen) noch nicht das Haus. Sondern dann kommen die Konditionen der Anschlussfinanzierung.

Reineke schrieb:Noch dazu kommt der große Faktor Unsicherheit.

Aber in beide Richtungen. Lass es ein Wohnortwechsel sein. Oder eine Änderung des Einkommens oder der familiären Situation und schon kann eine eigene Immobilie ein echtes Problem werden.
Die Wahrheit ist: Es sind nur unterschiedliche Unsicherheiten. Man muss wählen, welche einem lieber sind.

Reineke schrieb:wenn der bisherige Eigentümer nur den Verkaufspreis im Blick hat

Na ja, das dürfte die Regel sein. Die wenigsten Menschen werden es sich leisten wollen, zehn- oder hunderttausende Euro dafür auszugeben, einen mehr oder weniger abstrakten "guten Zweck" zu bedienen. Der Preis (bei signifikantem Unterschied) ist bei einem Verkauf einer Immobilie der mit Abstand entscheidende Faktor.
So etwas kann nur staatlich geregelt werden, wenn man als Gesellschaft das möchte.

Lento schrieb:Der Rückgang der Bevölkerung MUSS sich irgendwann auch auf die Immobilien auswirken.

Nicht so schnell, wie man vermutet.
Diese These ist auch abseits der Frage der Zuwanderung schwierig, weil es nicht nur auf die Zahl der Wohnenden an kommt, sondern auch auf den Platz pro Wohnenden.
Es können im Schnitt 20 Menschen pro Haus wohnen oder 2. Da ist viel Puffer drin.

Als ich angefangen habe, mir eine Wohnung zu suchen, galt alles, was weitgehend regendicht war (etwas überspitzt), als Wohnung. "Mit Küche" konnte bedeuten, dass eine schiefe Arbeitsplatte mit Spüle an die Wand geschraubt war.
So etwas würde heute in Deutschland keiner mehr als Wohnung betrachten - sondern als "Loch, in dem keiner wohnen will". Und das nimmt eben zu. Mehr Platz, mehr Komfort, geringerer Energiebedarf, optisch ansprechender etc. Das kostet alles Wohnraum. Und dieser Trend bewirkt eben auch bei abnehmender Bevölkerungszahl einen steigenden Bedarf an Wohnraum.

Und hinzu kommt, dass Wohnen keine über Deutschland homogen verteilte Angelegenheit ist. Es gibt viele Gegenden mit spottbilligen Wohnungen. Und zwar, weil da keiner wohnen will.
Da, wo die Leute überwiegend wohnen wollen, wird es immer teurer. Weil Attraktivität zu einem gewissen Anteil auch einen selbstverstärkenden Charakter hat.

Es ist also leider viel komplexer, als das eine kurze mathematische Überschlagsrechnung erklären würde.

kleinundgrün schrieb:Nicht "hat". Sondern die nächsten Jahrzehnte haben wird. Das macht es doch schon schwieriger.

Ich komme aus geordneten Verhältnissen.
Wenn jemand böse ist, dann bleibt der auch böse :D und umgekehrt und Familie steht über alles. (wo kommt die Mafia Musik her? 🤔)

@Sonnenblume91
Ich hatte vor drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung.
Davor hatte ich immer sehr große Angst.
Denn das Häuschen war perfekt 🥰

Sehr günstig, Alleinlage auf den Feldern in der Großstadt, Tierhaltung, Kinder alles kein Problem.

Ich hab mich dann auf die Suche gemacht, es war katastrophal.
Miete war überhaupt nichts zu machen.
Dann hab ich nach günstigen Häuschen geguckt.
Auch das war eine Katastrophe.

Aber dann hatte ich doch Glück und hab was kleines gefunden, mit Garten, direkt am Wald.

Winziger Nachteil, der Weg zur Arbeit 🤷

Eine Stunde ein Weg. Allerdings ist das auch schnell beisammen, wenn man in einer Stadt auf die andere Seite muss.

Ich genieße aber jeden Tag im Eigentum.
Es fühlt sich für mich sehr viel besser an, weil für mich der Wohnort sehr wichtig ist.

Ich werde das bei geringer Belastung bald abbezahlt haben.

Insofern bin ich für "kaufen".

Was kommt bei Miete an Steigerung mit den Jahren, oder im Rentenalter? Ist zumindest schwer kalkulierbar, die letzten Jahrzehnte zeigen es wird immer teurer.
Beim Kauf hast oft ähnliche Belastung auch nach 10 oder 15 Jahren (kannst auch variabel gestalten), vor allem wenn nicht mit 1% Tilgung anfängst. Aber viele ließen sich das von ihrem "Bankert" aufschwatzen.....

Wer mietet verliert alle 4 Wochen sein komplettes Geld (100%) , wer kauft hat Restwert oder klare Steigerung. Das haben die letzten Jahrzehnte gezeigt....

Das einzig richtige ist KAUFEN, gibt wenige Ausnahmen wie z.B. absoluter Gering Verdiener o.ä.

libero402 schrieb:Wer mietet verliert alle 4 Wochen sein komplettes Geld (100%) , wer kauft hat Restwert oder klare Steigerung. Das haben die letzten Jahrzehnte gezeigt....

Und es hat ja noch nie Immobilienblasen gegeben die geplatzt sind.. die Kurven gehen ja immer nur noch oben auf Ewig! :D

Auch süß das hier wirklich ständig die massiven Kosten die an einem Haus entstehen können unter den Tisch gekehrt werden.
Ich durfte bei Bekannten jetzt sehen wie viel Geld allein das Renovieren und die Instandsetzen des Wintergartens kostet.

Und das wirklich einzige Argument hier scheint zu sein das man "irgendwann in zig Jahren" mal einen "Wertgegenstand" hat.
Ja wofür eigentlich wenn man den nie verkaufen will?
Da könnte ich das Geld auch so anlegen oder aufm Konto bunkern und hätte in der Not immer relativ schnell Zugriff darauf.

Nerok schrieb:Und das wirklich einzige Argument hier scheint zu sein das man "irgendwann in zig Jahren" mal einen "Wertgegenstand" hat.
Ja wofür eigentlich wenn man den nie verkaufen will?
Da könnte ich das Geld auch so anlegen oder aufm Konto bunkern und hätte in der Not immer relativ schnell Zugriff darauf

1) Mietfrei im Alter Riesenvorteil, da dann weniger Rente hast als zuvor Einkommen.
2) Geld anlegen, wo welche Zinsen, zumindest schwer kalkulierbar und sehr unterschiedlich in den letzten 3 Jahrzehnten.
3) Miete steigt, Belastung bei Hypothek kann genauso hoch bleiben oder sogar fallen...(war die letzten etwa 10 Jahren so)
4) Keiner klagt Dich raus, keiner schreibt Dir vor Haustiere o.ä.
5) Den "Wertgegenstand" hast immer, falls wegen Job o.ä umziehen solltest. Ein Haus kannst auch nach z.B. 15 jähren verkaufen, auch wenn es nicht bezahlt ist, Restwert bleibt bei dir. Wie viel bleibt Dir von deiner Miete in den letzten 15 Jahren? Dir bleibt nichts.

libero402 schrieb:1) Mietfrei im Alter Riesenvorteil, da dann weniger Rente hast als zuvor Einkommen.

Schon, aber wenn man allein oder zu Zweit in ner 180m² Hütte aus den 80ern wohnt, weil die Kinder aus dem Haus sind, sind die Nebenkosten mitunter auch nich von Pappe, im Vergleich zu ner ausreichenden 80m² Mietwohnung.

libero402 schrieb:2) Geld anlegen, wo welche Zinsen, zumindest schwer kalkulierbar und sehr unterschiedlich in den letzten 3 Jahrzehnten.

Über einen Zeitraum, in dem man für gewöhnlich eine Immobilie finanziert, is auch der Aktienmarkt recht stabil, mit im Schnitt höheren Renditen als bei Immobilien.

libero402 schrieb:3) Miete steigt, Belastung bei Hypothek kann genauso hoch bleiben oder sogar fallen...(war die letzten etwa 10 Jahren so)

Die Finanzierungskosten können auch steigen, ebenso die Kosten für die Instandhaltung.

libero402 schrieb:5) Den "Wertgegenstand" hast immer, falls wegen Job o.ä umziehen solltest. Ein Haus kannst auch nach z.B. 15 jähren verkaufen, auch wenn es nicht bezahlt ist, Restwert bleibt bei dir. Wie viel bleibt Dir von deiner Miete in den letzten 15 Jahren? Dir bleibt nichts.

Die Rechnung geht nur auf, wenn die Finanzierung plus Rückstellungen pro Monat das gleiche kostet, wie die Kaltmiete, was in den seltensten Fällen gegeben sein dürfte. Im Normalfall kostet das Kaufen erstmal mehr und dann kommt es drauf an, was der Mieter mit den Überschüssen macht, legt er diese gut an, bleibt auf jeden Fall mehr als nichts, ggf. sogar mehr als dem Käufer.

mfg
kuno

libero402 schrieb:Wer mietet verliert alle 4 Wochen sein komplettes Geld (100%) , wer kauft hat Restwert oder klare Steigerung. Das haben die letzten Jahrzehnte gezeigt....

Ich investiere mehr als das Doppelte meiner Miete in weltweit streuende Fonds.
Wenn ich die Wohnung hier kaufen wollte ginge das nicht, das ginge alles an Zins und Tilgung drauf. Ich hätte nach 25 Jahren vielleicht eine Wohnung in toller Stadtlage.
Die wäre dann 25 Jahre alt und müsste ordentlich aufgehübscht werden.
Und mein Vermögen wäre gebündelt, einem Klumpenrisiko ausgesetzt.

Anderes Beispiel:
Meine Eltern besitzen eine kleine Wohnung in einer boomenden Stadt, die vermieten sie.
Die Wertsteigerung war mehr als ordentlich, addiert man die Mieteinnahmen kommt man in etwa auf das selbe Ergebnis wie wenn man den Kaufpreis in einen simplen All-World ETF investiert hätte.
Vorteil: man hat einen Fremdkapitalhebel.
Nachteil: man hat viel Arbeit. Und ein Klumpenrisiko.
Und irgendwann kommt die Modernisierung.

Es ist nicht soo einfach...

Ilian schrieb:Vorteil: man hat einen Fremdkapitalhebel.

Kann man bei nem Aktieninvestment grundsätzlich auch machen, trauen sich aber die wenigsten.

mfg
kuno

kuno7 schrieb:Kann man bei nem Aktieninvestment grundsätzlich auch machen, trauen sich aber die wenigsten.

Naja beim Immobilienkredit bekommst du in der Regel ja schon den besseren Zinssatz wegen der Sicherheit im Hintergrund.
Das abbezahlte (und als Altersvorsorgende dienende) Eigenheim zu beleihen um dann in Aktien zu investieren? Kann man schon machen.
Kann aber halt auch böse ausgehen.
Eine abbezahlte Immobilie, die man vermietet, erneut zu beleihen, um zu investieren? Klar, würde ich machen.

Ilian schrieb:Kann aber halt auch böse ausgehen.

Sicher, aber letztlich sind alle Investments mit Risiko verbunden, sonst gäbs ja keine Rendite.

Ilian schrieb:Naja beim Immobilienkredit bekommst du in der Regel ja schon den besseren Zinssatz wegen der Sicherheit im Hintergrund.

Stimmt schon, beim Aktien besicherten Kredit gibts im Zweifel schnell mal den berüchtigten Margin Call. Leicht gehebelt, so 20-30% find ich aber durchaus vertretbar.

mfg
kuno

kuno7 schrieb:Sicher, aber letztlich sind alle Investments mit Risiko verbunden, sonst gäbs ja keine Rendite.

Das Risiko ist ja das selbe, wie wenn ich meine Ersparnisse als Mieter investiere.
Nur hafte ich in diesem Szenario eben mit der Immobilie, wahrscheinlich dem einzig nennenswerten Besitz.
Da schlafe ich als Mieter mit meiner ganzen Kohle in ETFs doch deutlich besser, wenn der Markt mal 30% dropt, als wenn da meine Hütte dran hinge. ;)

kuno7 schrieb: Schon, aber wenn man allein oder zu Zweit in ner 180m² Hütte aus den 80ern wohnt, weil die Kinder aus dem Haus sind, sind die Nebenkosten mitunter auch nich von Pappe, im Vergleich zu ner ausreichenden 80m² Mietwohnung.

Das musst du tatsächlich einrechnen und beim Bau berücksichtigen. Bei uns im Dorf (und vermutlich an vielen Stellen in Deutschland) gibt es aus den 50er und 60er Jahren Doppelhaushälften, die man in zwei Wohnungen unterteilen konnte. So konnte man während der Familienphase beiden Wohnungen bewohnen, danach aber eine vermieten, was z.B. oft gemacht wurde, wenn der Mann verstarb und die Frau mit kleiner Rente zurück blieb.

Ich denke, es wäre auf jeden Fall sinnvoll, auf flexiblere Bauweisen zurückzukommen. Am Ende wird immer einer übrig bleiben, man wird alt und hat ja auch Instanthaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

kuno7 schrieb:Über einen Zeitraum, in dem man für gewöhnlich eine Immobilie finanziert, is auch der Aktienmarkt recht stabil, mit im Schnitt höheren Renditen als bei Immobilien.

Da frage ich mich immer, ob das nicht so ein wenig eine "Milchmädchenrechnung" ist. Wenn du z.B. 3000€ verdienst und davon 1000€ Miete bezahlst und 300€ Nebenkosten, dann hast du ja z.B. 1700€ übrig. 1000€ braucht man für alles andere fiktiv, ist natürlich vom Lebensstandard abhängig (Lebensmittel, Auto ....), dann hast du ja Rücklagen für Urlaub, größere Reparaturen (Auto), Neuanschaffungen (...) ... etc.

Es gibt ja Monate, wo man nichts sparen kann (Klassenfahrt Kind, Weihnachten ...). Da kommt keine große Summe mehr zusammen, die man konsequent anlegen kann.

MissMary schrieb:Da frage ich mich immer, ob das nicht so ein wenig eine "Milchmädchenrechnung" ist. Wenn du z.B. 3000€ verdienst und davon 1000€ Miete bezahlst und 300€ Nebenkosten, dann hast du ja z.B. 1700€ übrig. 1000€ braucht man für alles andere fiktiv, ist natürlich vom Lebensstandard abhängig (Lebensmittel, Auto ....), dann hast du ja Rücklagen für Urlaub, größere Reparaturen (Auto), Neuanschaffungen (...) ... etc.

Auf der anderen Seite musst du schon zugeben, dass du mit 1000€ monatlich keine Immobilie finanzieren kannst…
Also heute zumindest.

Ilian schrieb:Auf der anderen Seite musst du schon zugeben, dass du mit 1000€ monatlich keine Immobilie finanzieren kannst…

Und ganz sicher keine, für die man 1000€ Kaltmiete zahlt, von daher kein passender Vergleich.

mfg
kuno

kuno7 schrieb:Ilian schrieb:
Auf der anderen Seite musst du schon zugeben, dass du mit 1000€ monatlich keine Immobilie finanzieren kannst…
Und ganz sicher keine, für die man 1000€ Kaltmiete zahlt, von daher kein passender Vergleich.

mfg
kuno

Ihr beide sprecht von passenden Vergleichen und dann kommt Immobilie (sicherer Hafen) und Aktienfond....
ich kann es kaum glauben.


1000 reicht, das hängt von der Region ab.

Ich plädiere definitiv zum Kaufen.
Im Laufe der letzten Jahre habe ich alle Wohnsituationen durch und bin jetzt mit abbezahlten Eigenheim derzeit auf der sicheren Seite

Pura schrieb:Im Laufe der letzten Jahre habe ich alle Wohnsituationen durch

Pura schrieb:jetzt mit abbezahlten Eigenheim

Wie auch immer du das hinbekommen hast.
Das lässt das Ganze auch wieder so unnatürlich "einfach" erscheinen.

"Ja einfach kaufen. Zack abbezahlt in Null Komma Nichts!"