Die Reichen sind an allem schuld!

bgeoweh schrieb:Die Risiko-Struktur des Mieters ist eine andere: über die Miete hinaus trägt er kein Kostenrisiko für die Instandhaltung, d.h. bei einem Ausfall z.B. der Heizanlaga muss er keine weiteren Kosten tragen. Ein Eigentümer steht dort in der Verantwortung.

Natürlich.
Der Eigentümer trägt die Kosten in dem Moment in dem sie anfallen. Dafür bildet man Rücklagen.
D.h. er nimmt dann die Gelder aus dem Rücklagenkonto.


Der Mieter zahlt diese Rücklagen in der Miete mit monatlich mit. Fallen Instandhaltungskosten an, nimmt der Vermieter das aus seinem Rücklagen.

Der Unterschied. Gibt es überdurchschnittlich hohe Kosten hat der Eigentümer ein Minus gegenüber dem Mieter. Sind die Kosten unterdurchschnittlich hat der Eigentümer das Plus.

In der Regel sollte das ein Nullgeschäft sein.

Cachalot schrieb:In der Regel sollte das ein Nullgeschäft sein.

dann würde doch keiner Vermieten wenn am Ende da ne Null stehen würde?

RayWonders schrieb:dann würde doch keiner Vermieten wenn am Ende da ne Null stehen würde?

Was die RÜCKLAGEN betrifft

RayWonders schrieb:dann würde doch keiner Vermieten wenn am Ende da ne Null stehen würde?

Bei vielen Kleinvermietern ist es doch schon so weit, zumindest wenn man keine guten Lagen hat.
Hier bei uns kann man dies recht gut beobachten.
Früher war es halt üblich sein Geld in Beton zu stecken und zu vermieten, so entstanden dann kleine Mieteinheiten.
Einliegerwohnungen, Zwei-Dreifamilienhäuser, wenn man geldiger war 6 Parteien Häuser.
Vom Wohnungsmarkt verschwinden die ersten beiden zunehmend, und werden zu Ferienwohnung oder bleiben leer.
Die Vorstellungen was man vom vermieten hat, die sind halt auch utopisch.
Spätestens wenn man an einem Feiertag mal regelrecht terrorisiert wird weil es irgend ein Problem mit einer Sicherung gibt, das SOFORT behoben werden muss, dann denkt man über die paar Groschen die da noch rausspringen anders.

Cachalot schrieb:Die Rücklagen die du als Eigentümer für den Erhalt, Reparatur etc. bildest, rechnet der Vermieter natürlich in die Miete mit ein.

Die Instandhaltungsrücklage kann gerade nicht auf die Mieter ungelegt werden. Modernisierungsmassnahmen dürfen umgelegt werden.

stereotyp schrieb:Die Instandhaltungsrücklage kann gerade nicht auf die Mieter ungelegt werden. Modernisierungsmassnahmen dürfen umgelegt werden.

Ob die Rücklage bilanziell und steuerlich umgelegt werden kann ist völlig unerheblich, sie wird in der Miete mit eingepreist sein. Bitte nicht Steuer- und Buchhaltungslogik mit der realen wirtschaftlichen Belastung verwechseln.

stereotyp schrieb:Die Instandhaltungsrücklage kann gerade nicht auf die Mieter ungelegt werden.

Fällt trotzdem in die Gesamtkalkulation

stereotyp schrieb:Die Instandhaltungsrücklage kann gerade nicht auf die Mieter ungelegt werden.

@stereotyp:
Stimmt, der monatliche Betrag, der der Instandhaltungsrücklage zugeführt wird und der im "Wohngeld", das der Wohnungseigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zahlt, enthalten ist, gehört zu den "nicht umlagefähigen Nebenkosten", der Betrag darf also nicht in der Nebenkostenabrechnung für den Mieter auftauchen.

Das also heißt, die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und auch etwaige Sonderzahlungen müssen vom Vermieter aus der "Kaltmiete", die er vom Mieter bekommt, bestritten werden.

Sherlock_H schrieb:Stimmt, der monatliche Betrag, der der Instandhaltungsrücklage zugeführt wird und der im "Wohngeld", das der Wohnungseigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zahlt, enthalten ist, gehört zu den "nicht umlagefähigen Nebenkosten", der Betrag darf also nicht in der Nebenkostenabrechnung für den Mieter auftauchen.

Was ja steuerlich und sachlogisch alles sinnvoll ist, die Rücklage dient ja ausschließlich dem langfristigen Erhalt des Eigentums des Vermieters und hat mit der Überlassung zur (verhältnismäßig kurzfristigen) Nutzung durch den Mieter nicht direkt zu tun. Die normale Abnutzung der Wohneinheit wird mit der Kaltmiete abgegolten.

Sherlock_H schrieb:Das also heißt, die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und auch etwaige Sonderzahlungen müssen vom Vermieter aus der "Kaltmiete", die er vom Mieter bekommt, bestritten werden.

Dafür darf der Vermieter dann auch die tatsächlichen Instandhaltungsaufwände (die z.B. durch die Auflösung der Rücklage beglichen werden können) als Werbungskosten geltend machen, weil die Instandhaltung eine Ausgabe zur Aufrechterhaltung der Ertragsfähigkeit des Mietobjekts darstellt.

Cachalot schrieb:Oft wird es dafür vom Vermieter nicht ausgegeben wie man hier auf Allmy in diversen Threads lesen kann. Aber kalkuliert wird es.

Wie schon gesagt, kalkuliert wirds natürlich, ob Kalkulationen immer aufgehen, is halt ne andere Frage.
Immobilien vermieten is ein Geschäft wie viele andere auch und man kann die möglichen Renditen ganz gut vergleichen, in dem man die Renditen von börsennotierten Immobilen Unternehmen mit den Renditen anderer Sektoren vergleicht. Das Immo Aktien dabei den breiten Markt schlagen, würde ich mal bezweifeln und große, börsengelistete Immo Unternehmen haben sogar noch Kosten Vorteile gegenüber Kleinvermietern.

Aus diesen Überlegungen heraus komme ich zu dem Schluß, dass Mieten finanziell zumindest mal nich nachteilig gegenüber Kaufen sein dürfte, so lange man vergleichbares vergleicht.
Wenn der Mieter zB. sein im Vergleich freies Kapital einfach auf dem Girokonto rumliegen lässt, dann gewinnt natürlich der Käufer.

mfg
kuno

@bgeoweh:
Danke für die Ergänzungen. Das System ist in sich schon logisch, aber halt sehr kompliziert.

Inzwischen wird ja schon diskutiert, ob von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auch Beiträge zur Krankenkasse und für die Pflegeversicherung erhoben werden sollen.

Sherlock_H schrieb:Auf der anderen Seite bedeutet ein eigenes Haus i.d.R. auch mehr Lebensqualität.

Meistens schon. Zumindest, so lange man mit den Nachbarn klar kommt, und das Umfeld sich nicht zum Negativen ändert.
Sonst wird es schnell zum Klotz am Bein.