Wohnungsnot wegen zu hoher Mieten

kleinundgrün schrieb:Der Staat ist genauso an die geltenden Vorschriften gebunden. Da sei es der in Deutschland noch gut funktionierenden Gewaltenteilung gedankt, dass die Justiz vom "Staat" (Exekutive und Legislative) unabhängig ist und Verstöße sanktioniert. Anders als ein Person oder Firma muss der Staat einem rechtskräftigen Urteil unmittelbar Folge leisten.

Es ging um andere Länder.

kleinundgrün schrieb:Eigentlich macht es das nicht. Der Bedarf ist da - nur hier kann man die Bedarfsdeckung dem Markt überlassen. Denn die beiden Parteien können auf Augenhöhe verhandeln. Wer genug Geld hat, kann es sich eben leichter aussuchen, wo und wie er wohnt und hat damit eine stärkere Position.

würden sich billige Wohnungen lohnen gäbes es auch genug davon.

kleinundgrün schrieb:Bei billigem Wohnraum geht das aber nicht bzw. nur sehr eingeschränkt. Irgendwo wohnen muss man ja und wenn man nur wenig dafür bezahlen kann, muss man nehmen, was da ist.

Warm, groß genug, nicht mit Klo auf der hälfte zu nächsten Etage.

kleinundgrün schrieb:Die absolute Voraussetzung dafür ist aber, dass beide Beteiligte eine vergleichbare Marktmacht inne haben.

Luxus Wohnungen bedienen aber nicht den gleichen Markt wie billige.
Wären billige Wohnungen gewinnbringend würden sie gebaut werden. Das Kapital ist nicht das Problem, es lohnt sich einfach nicht.

kleinundgrün schrieb:Jedenfalls sofern man ein einigermaßen faires Ergebnis erwartet. Sobald eine Partei signifikant unterlegen ist - z.B. weil sie etwas nicht nur will sondern unbedingt braucht, die andere Partei aber beliebig andere bedienen kann - wird der Markt sich zwar auch einpendeln, aber an einer unsozialen Stelle.

Das Problem ist das bauen zu Teuer ist, nciht das Vermieter böse sind.
Ich investiere doch nicht Millionen in billige wohnungen nur um verlust zu machen.
Bauen ist teurer geworden, Handwerker auch, natürlich wrd so auch Wohnen teuerer.

Bonobobob schrieb:@kingstons123 Die SPD richtet sich gegen mieter, wer hätte das gedacht...

Da steht aber in dem Text:

– zumindest in besseren Wohnlagen. Dies gelte für Mietwohngrundstücke mit einem Bodenrichtwert von mehr als 3600 Euro pro Quadratmeter sowie Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Bodenrichtwert von mehr als 1800 Euro je Quadratmeter.

"Bessere Wohnlagen" in einer Stadt sind typischerweise nicht die Orte, an dem sozialer Wohnungsbau statt findet, bzw. in denen typischerweise einkommensschwache Menschen leben.
Wobei ich das für nicht umsetzbar und für wenig praktikabel erachte. Da unterscheiden sich deutschlandweit die einzelnen Städte und Wohngegenden doch zu sehr, als dass bei so einer pauschalen Festlegung was Sinnvolles heraus kommen könnte.

MissMary schrieb:Die blicken halt nicht mehr, was zu tun ist. Wichtig wäre es, eine politische Lösung zu finden, die es für Vermieter attraktiv macht, auch an sozial schwächere Menschen zu vermieten.

Gib mal ein konkretes Beispiel. Die Idee ist zwar gut, aber ich wüsste da keine sinnvolle Möglichkeit, wie das konkret ausgestaltet werden sollte.

Bonobobob schrieb:würden sich billige Wohnungen lohnen gäbes es auch genug davon.

Stimmt. Aber wir habe ja schon fest gestellt, dass sich billigere Wohnungen weniger lohnen. Weil die Ertragsquote in Relation zum Verwaltungsaufwand niedriger ist und weil das Ausfallrisiko höher ist.
Diese Situation ist wie sie ist.

Bonobobob schrieb:Warm, groß genug, nicht mit Klo auf der hälfte zu nächsten Etage.

Man kann natürlich fragen, was ist der "Mindeststandard". Eine Massenunterkunft in einer alten Turnhalle geht ja auch. Man wird nicht nass und es ist hinreichend warm. Sollte zum Überleben genügen.
Aber solche Dinge ändern sich mit der Zeit. Letztlich muss man immer wieder die Frage stellen, wie ein "menschenwürdiges" Dasein aussieht.

Bonobobob schrieb:Luxus Wohnungen bedienen aber nicht den gleichen Markt wie billige.

Doch. Der Markt heißt "Wohnen" und die Ressourcen sind die selben. Es werden unterschiedliche Käufertypen bedient, aber innerhalb eines Marktes.

Bonobobob schrieb:Wären billige Wohnungen gewinnbringend würden sie gebaut werden. Das Kapital ist nicht das Problem, es lohnt sich einfach nicht.

Erneut: Das ist gar nicht streitig. Aber deswegen genügen die typischen Marktmechanismen nicht.

Bonobobob schrieb:Das Problem ist das bauen zu Teuer ist, nciht das Vermieter böse sind.

Wer sagt denn was von bösen Vermietern.
Vermieter und Mieter haben unterschiedliche Interessen und jeder versucht (in der Regel) seine Interessen möglichst durchzusetzen. Und das funktioniert auch gut (im Sinne von gerecht), wenn beide einigermaßen gleich stark sind. Aber warum das hier anders ist, hatte ich ja vorhin erläutert.

Dass ein Problem darin liegt, dass Bauen teuer ist und dass Mieterrechte das Vermieterrisiko erhöhen und dass der Vermieter das Insolvenzrisiko des Mieters trägt ist richtig. All das müsste eingepreist werden und das führt zu teurem Wohnraum.
Deswegen lohnt es sich weder für den Vermieter noch für den Mieter unter solchen Bedingungen zusammen zu kommen. Der Markt versagt an dieser Stelle, er kann nicht das regulierende Instrument sein.

Was ist die Erkenntnis daraus? Dass der Staat regulieren muss.
Er wird aber kaum die Grundstückspreise per Gesetz festlegen können oder die Kosten der Handwerker begrenzen oder das Bauen sonst verbilligen (die Bauvorschriften haben ja auch einen Sinn) - er kann höchstens am Markt teil nehmen und dadurch diesen in die erwünschte Richtung steuern. Z.B. durch sozialen Wohnungsbau.

Bonobobob schrieb:würden sich billige Wohnungen lohnen gäbes es auch genug davon.

kleinundgrün schrieb:Erneut: Das ist gar nicht streitig. Aber deswegen genügen die typischen Marktmechanismen nicht.

Milchmädchenrechnung nummer 2:
billige Wohnungen lohnen sich und werden gebaut.
Denn wenn der Markt mal hustet oder man mal ne Niete zieht hat man bei kleinen eine Risikostreuung, 40m² bekommt man immer vermietet und muss nicht jedes Staubkorn poliert sein wo hingegen ne Stadtvilla auch mal ne zeit lang leer steht und top sein muß.

Allerdings ist vermieten etwas mit open End, Mietverträge laufen teils ein leben lang und sobald mal was umgebaut wird kommen in den schlimsten Gegenden wie Berlin die anti gentrifizierungs schreier.
Befristunge könnten das Problem etwas entschärfen aber sind nur bei gewerblichen Verträgen durchsetzbar.
So muß man warten bis Oma Käthe rausgestorben ist und alle anderen Wohnungen leer stehen lassen um umzubauen statt diese für 2-5 Jahre befristet zu vermieten.

Bauen und umbauen ist etwas was selbst unabhängig davon jahrzehnte dauert.
Der Markt reguliert sich aber kann das nicht in 5 oder 10 jahren sichtbar.
Wer nach 2 bis 5 Jahren seit schaffen von Anreizen im Wohnungsbau von fehlender selbstregulierung redet und eingreifen will hat eh nur nen schlechten Witz gemacht das weiß selbst der blödeste Politiker.

Beispiel: einer FH folgten private Bauprojekte (Studentenappartments) en masse ganz ohne Regulierung. Verzögerung etwa 15 Jahre.

the_unforgiven schrieb:Beispiel: einer FH folgten private Bauprojekte (Studentenappartments) en masse ganz ohne Regulierung. Verzögerung etwa 15 Jahre.

Und da hat nicht die Stadt verzögert? das sollen wir dir glauben? quelle?

the_unforgiven schrieb:Generell gibts hier massig Milchmädchenrechnungen zu lesen und jeder Mieter der sich was eigenes zulegt entdeckt plötzlich daß das alles was der Vermieter so bezahlt doch recht teuer ist...

Milchmädchen nummer 1:
Vermieter können für Nebenkosten nichts, haben auch nichts davon.
Energiekosten und Wasser/Kanal gleich zweimal nicht.

Das stimmt ... als Mieter nimmst du nur die Gesamtsumme wahr, die du monatlich überweist ... als Hausbesitzer hast du da einen ganz anderen Blick drauf. Ein Problem ist eben auch, dass in Wohnblocks sehr viel von Fremdfirmen übernommen wird, provokativ gesagt, bestellen die für jeden Nagel, der eingeschlagen werden muss, eine Fachfirma. Das treibt die Kosten nochmal ...

Wenn dein Hochhaus mit 30 Parteien einen kleinen schlichten Garten hat und zweimal im Jahr der Landschaftsgärtner anrückt, kann auch das mal locker 6000€/30 kosten - im Eigenheim schneidest du deine Hecken halt selbst.

Bonobobob schrieb:Das Impliziert das es keinen bedarf an solchen Luxus Wohnungen gibt.
Billig Bauen ist unmöglich, deswegen lohnt es sich halt nicht billig zu vermieten.

Klar gibt es denn. Aber böse gesagt, kostete Maurer Franz nun 40€ die Stunde, ob er billige Steine oder hochwertige Steine mauert .... dann lässt man ihn doch gleich die hochwertigen mauern und baut was "besseres", damit man nicht sofort wieder Scherereien mit den Baumängeln hat.

kleinundgrün schrieb:Die absolute Voraussetzung dafür ist aber, dass beide Beteiligte eine vergleichbare Marktmacht inne haben. Jedenfalls sofern man ein einigermaßen faires Ergebnis erwartet. Sobald eine Partei signifikant unterlegen ist - z.B. weil sie etwas nicht nur will sondern unbedingt braucht, die andere Partei aber beliebig andere bedienen kann - wird der Markt sich zwar auch einpendeln, aber an einer unsozialen Stelle.

So um das Jahr 2000 war das noch umgekehrt ... In meiner Studistadt wurden z.B. damals 500 Wohnheimplätze geschaffen und mein Kellerdomizil war auf einmal nicht mehr ausgebucht - ich wohnte im ausgebauten Keller eines Rentnerehepaares, die hatten sonst immer eine Interessentenliste - und schlagartig änderte sich der Markt - ich wohnte über ein Jahr alleine im Keller, obwohl es drei Zimmer gab.

Freunde von mir lebten in Berlin - die bekamen von ihrem Vermieter dafür, dass sie nicht auszogen, eine Mietsenkung und einen Urlaub spendiert ...

2000 bekam man bei uns auf dem Land die Sachen hinterhergeworfen. Eine Verwandte hatte sich im Freiburger Speckgürtel eine ETW gekauft und war völlig panisch, dass der Wert auf 70% des Kaufpreises sank ... Da sah es echt noch anders aus.

Bonobobob schrieb:würden sich billige Wohnungen lohnen gäbes es auch genug davon.

Du hast eben das Problem, dass solvente Menschen gerne "groß" wohnen - also der Arzt auch, wenn er alleinstehend ist, eine 3-4 Zimmerwohnung nimmt. Dann hast du den häufigen Mieterwechsel ... junge Leute ziehen zusammen und aus - etc. etc. In einer 3 Zimmerwohnung kannst du Glück haben und der ideale Mieter bleibt eine Dekade. Zudem hat auch eine kleine Wohnung die teueren Hotspots Küche und Bad ... ein kleines Bad kostet u.U. mehr, v.a., wenn es doof geschnitten ist.

Bonobobob schrieb:Luxus Wohnungen bedienen aber nicht den gleichen Markt wie billige.
Wären billige Wohnungen gewinnbringend würden sie gebaut werden. Das Kapital ist nicht das Problem, es lohnt sich einfach nicht.

Ich habe mal mit jemanden von unserer (Klein)stadt geredet, die städtische Wohnungen vermietet - in manchem Monaten sind 1/3 der Mieter die Miete säumig, müssen gemahnt werden, zahlen auf Raten ... Das ist eben auch ein Grund ... Plus: Es macht einen Unterschied, ob ein Berufstätiger deine Wohnung abwohnt oder ein Hartz 4 Empfänger, der den ganzen Tag in der Bude sitzt und ggf. noch Leute aufnimmt, die aus ihrer Bude rausgeflogen sind.

Bonobobob schrieb:Das Problem ist das bauen zu Teuer ist, nciht das Vermieter böse sind.
Ich investiere doch nicht Millionen in billige wohnungen nur um verlust zu machen. Bauen ist teurer geworden, Handwerker auch, natürlich wrd so auch Wohnen teuerer.

Das ist ein Grund - die Ansprüche sind auch gestiegen - egal, in welchem Bereich. Auch Wohnansprüche - wir wohnen zu fünft auf 120qm - ist gut geschnitten, jedes Kind hat ein Zimmer, haben zwei Bäder und trotzdem bekommen wir viele Fragen "lasst ihr das so" oder "wollt ihr euch nicht was Größeres suchen?".

kleinundgrün schrieb:Man kann natürlich fragen, was ist der "Mindeststandard". Eine Massenunterkunft in einer alten Turnhalle geht ja auch. Man wird nicht nass und es ist hinreichend warm. Sollte zum Überleben genügen.

Das Problem ist auch, wenn bei "das tut es schon" irgendwas kaputt geht, kann der Mieter gleich die Miete noch mindern. Außerdem bekommst du schlicht keine Handwerker, egal, wie kurzfristig du sie brauchst. Daher ist es echt sinnvoller, mit Qualität zu bauen und zu renovieren und zu hoffen, dass du dann deine Ruhe hast.

the_unforgiven schrieb:Denn wenn der Markt mal hustet oder man mal ne Niete zieht hat man bei kleinen eine Risikostreuung, 40m² bekommt man immer vermietet und muss nicht jedes Staubkorn poliert sein wo hingegen ne Stadtvilla auch mal ne zeit lang leer steht und top sein muß.

Das Problem mit den 40qm Dingern ist, dass du jede Menge Interessenten hast, deren Einkommen unter 1000€ liegen. Hören sie auf zu bezahlen, dann schaust du ganz doof in die Röhre ... auch ist der Wechsel ziemlich groß - daher gibt es da so wenige. Bei uns gibt es ein Dorf nahe der Autobahn, da wars ne Weile lang en vogue, Einfamilienhäuser mit 45qm Einliegerwohnungen zu bauen - die wenigsten sind heute noch vermietet, da es als "lohnt sich nicht" von Vermieterseite her wahrgenomme wird.

@the_unforgiven
Es ist leicht, etwas als Milchmädchenrechnung zu bezeichnen. Aber Deine Begründung gibt das nicht her.

the_unforgiven schrieb:40m² bekommt man immer vermietet

Komisch, dass in strukturschwachen Gegenden eher die billigen Wohnungen schwer zu vermieten sind.

the_unforgiven schrieb:Denn wenn der Markt mal hustet oder man mal ne Niete zieht hat man bei kleinen eine Risikostreuung

Wo streust du da die Risiken? Wenn Du 100 Wohnungen hast, ja. Aber sonst?

the_unforgiven schrieb:wo hingegen ne Stadtvilla auch mal ne zeit lang leer steht und top sein muß

Ja, die saniert man dann vor der Neuvermietung und bezahlt das aus den hohen Erträgen.

the_unforgiven schrieb:Der Markt reguliert sich aber kann das nicht in 5 oder 10 jahren sichtbar.

Die Zeitverzögerung stimmt, sonst aber nicht.

MissMary schrieb:Klar gibt es denn. Aber böse gesagt, kostete Maurer Franz nun 40€ die Stunde, ob er billige Steine oder hochwertige Steine mauert .... dann lässt man ihn doch gleich die hochwertigen mauern und baut was "besseres", damit man nicht sofort wieder Scherereien mit den Baumängeln hat.

Die Steine unterscheiden sich doch nciht sondern Bodenbelag und Badezimmer.
so ne Luxuswohnung zu bauen lohnt sich halt mehr wenn der unterschied nur 10.20% sind und nicht 50 wie früher.

MissMary schrieb:Wenn dein Hochhaus mit 30 Parteien einen kleinen schlichten Garten hat und zweimal im Jahr der Landschaftsgärtner anrückt, kann auch das mal locker 6000€/30 kosten - im Eigenheim schneidest du deine Hecken halt selbst.

Da würde ich klagen, das ist ganz klar abzocke für 2 mal Rasenmähen und einmal Hecke schneiden(das geht nur einmal im Jahr gut)

MissMary schrieb:So um das Jahr 2000 war das noch umgekehrt ... In meiner Studistadt wurden z.B. damals 500 Wohnheimplätze geschaffen und mein Kellerdomizil war auf einmal nicht mehr ausgebucht

Ja eben. Weil der Staat regulierend am Markt teilgenommen hat.

MissMary schrieb:Freunde von mir lebten in Berlin - die bekamen von ihrem Vermieter dafür, dass sie nicht auszogen, eine Mietsenkung und einen Urlaub spendiert ...

Na ja, das kann aber verschiedene Gründe haben. Mieterwechsel kosten ja auch den Vermieter Geld und Zeit und Nerven.

Bonobobob schrieb:Und da hat nicht die Stadt verzögert? das sollen wir dir glauben? quelle?

Was heißt verzögern? Das ist ein ganz normaler Zeitrahmen.
Hast Du schonmal einen Wohnblock finanziert, geplant genehmigt und gebaut?

MissMary schrieb:Ein Problem ist eben auch, dass in Wohnblocks sehr viel von Fremdfirmen übernommen wird, provokativ gesagt, bestellen die für jeden Nagel, der eingeschlagen werden muss, eine Fachfirma. Das treibt die Kosten nochmal ...

Naja, an Wasser und Strom darf man schonmal nicht selbst.
Bausubstanz (WDVS usw) eh nicht wegen Mängelhaftung. Was bleibt ist dann großteils Schönheitsreparatur auf Mieterkosten und jhust die stauen sich gerne mal bis sie zum Problem werden.

MissMary schrieb:Das Problem mit den 40qm Dingern ist, dass du jede Menge Interessenten hast, deren Einkommen unter 1000€ liegen. Hören sie auf zu bezahlen, dann schaust du ganz doof in die Röhre ... auch ist der Wechsel ziemlich groß - daher gibt es da so wenige.

Altbauten sind oft 40m², aber was nachkommt hat gerne ein wenig mehr.
Bei normaler Miete recht dafür aber der gedeckelte H4 KDU Satz nicht.
Gerade die günstigen Altbauten sind oft in Industrienähe daher gibts viele Pendler für die die attraktiv sind.
Also Pendler mit Asche oder H4ler, wie Du schon sagtest sind Wackelkandidaten die 2x im Jahr zwischen H4 und Arbeit wechseln das schlimmste das es gibt.

kleinundgrün schrieb:Es ist leicht, etwas als Milchmädchenrechnung zu bezeichnen. Aber Deine Begründung gibt das nicht her.

sorry, aber ich kann Dir kein Objekt vorrechnen Du musst einfaach glauben daß es sich lohnt für 20-30%% mehr/m² zu vermieten bei größerer Risikostreuung.... denke das schaffst Du.

kleinundgrün schrieb:Wo streust du da die Risiken? Wenn Du 100 Wohnungen hast, ja. Aber sonst?

Wenn Du eine Stadtvilla hast hast Du immer 100% Ausfall. Bei gleich teuren 10 Altbauten hast du immer noch 9 laufende Objekte.

kleinundgrün schrieb:Komisch, dass in strukturschwachen Gegenden eher die billigen Wohnungen schwer zu vermieten sind.

ähm also gibt es in strukturschwachen Gegenden das Problem "Wohnungen unbezahlbar" offensichtlich nicht.
Die kann man also genauso wie Berlin getrost bei der BEtraschtung herauslassen, auß0er Wir reden darüber wieso sich die Nachfrageseite des Marktes nicht reguliert/verteilt.

Bonobobob schrieb:Die Steine unterscheiden sich doch nciht sondern Bodenbelag und Badezimmer.

Bei der Bausubstanz gibt es auch Unterschiede. Baue ich mit Beton und Styropor oder mit Ziegel oder was auch immer.
Und dann kommt das Design. Da kostet der Architekt und natürlich auch alles, was abseits vom üblichen Quader ist.

Aber es stimmt natürlich, bei hochpreisigen Wohnungen ist die Rendite in der Regel besser. Ich kann bei 2000 EUR Miete 200 EUR Gewinn "unterbringen". Bei 400 EUR Miete wird das schon schwierig. Und das trotz der unterschiedlichen Kosten.

Bonobobob schrieb:Da würde ich klagen, das ist ganz klar abzocke für 2 mal Rasenmähen und einmal Hecke schneiden

Der Landschaftsgärtner kostet so um die 50 EUR/Stunde brutto plus Material. Da hängt es eben davon ab, wie viel gemacht wird. Im Sommer mähe ich jede Woche den Rasen, im Schnitt. Und ich bin nicht wirklich der Gärtner und mein Garten ist keine Ranch, aber ich würde mal schätzen, das sind schon um die 100 Stunden Arbeit im Jahr plus das Zeug, das ersetzt wird etc. Wobei mir 6000 EUR da auch viel vorkommen.

MissMary schrieb:Außerdem bekommst du schlicht keine Handwerker, egal, wie kurzfristig du sie brauchst.

Die Erfahrung habe ich so nicht gemacht. Klar, es ist oft kein Selbstläufer. Und es ist nicht billig. Aber es geht schon.

MissMary schrieb:die wenigsten sind heute noch vermietet, da es als "lohnt sich nicht" von Vermieterseite her wahrgenomme wird

Das hat viele Gründe. Zum einen steuerliche aber auch was die Zuschüsse an geht. Wenn das Haus aber mal abbezahlt ist oder man es sich einfach gut leisten kann, möchte man in der Regel niemand Fremdes im eigenen Haus haben. Vor allem nicht für das bisschen Geld, das eine Einliegerwohnung abwirft.

the_unforgiven schrieb:sorry, aber ich kann Dir kein Objekt vorrechnen Du musst einfaach glauben daß es sich lohnt für 20-30%% mehr/m² zu vermieten bei größerer Risikostreuung.... denke das schaffst Du.

Aus diesem Kauderwelsch kann ich überhaupt keinen Inhalt heraus lesen. Was genau möchtest Du da ausdrücken?

the_unforgiven schrieb:Wenn Du eine Stadtvilla hast hast Du immer 100% Ausfall.

Das stimmt.

the_unforgiven schrieb:Bei gleich teuren 10 Altbauten hast du immer noch 9 laufende Objekte.

Das ist ein Extrembeispiel. Die Realität sind 2 Wohnungen für je 200 TEUR oder eine für 400 TEUR. Ja, da gibt es eine Risikostreuung. Aber auch eine Risikoerhöhung, dass mindestens eine Wohnung leer steht. Gelingt es denn, mit dem Ertrag einer Wohnung beide Wohnungen zu bezahlen?
Eine echte Risikostreuung findet erst statt, wenn wir mindestens von 6-10 Wohnungen sprechen.

the_unforgiven schrieb:ähm also gibt es in strukturschwachen Gegenden das Problem "Wohnungen unbezahlbar" offensichtlich nicht.

Dein Textverständnis ist ausbaufähig. Du hast davon gesprochen, billige Wohnungen sind Selbstläufer, weil sie besser vermietbar sind. In strukturstarken Gegenden wird alles vermietet, kleine und große Wohnungen. Der einzige Unterschied ist dort, wo die Nachfrage unter dem Angebot liegt. Da könnte sich es auswirken, was man vermietet. Aber die leer stehenden Wohnungen sind eher die billigen.

kleinundgrün schrieb:Aus diesem Kauderwelsch kann ich überhaupt keinen Inhalt heraus lesen. Was genau möchtest Du da ausdrücken?

kleine günstige Wohnungen rechnen sich für private Anleger und Firmen.
Die Miete ist höher da der m² Preis einer kleinen Wohnung höher ist und noch dazu bei der Finanzierung nicht soviel Puffer und Unwägbarkeiten nötig sind.

kleinundgrün schrieb:Das ist ein Extrembeispiel. Die Realität sind 2 Wohnungen für je 200 TEUR oder eine für 400 TEUR. Ja, da gibt es eine Risikostreuung. Aber auch eine Risikoerhöhung, dass mindestens eine Wohnung leer steht. Gelingt es denn, mit dem Ertrag einer Wohnung beide Wohnungen zu bezahlen?
Eine echte Risikostreuung findet erst statt, wenn wir mindestens von 6-10 Wohnungen sprechen.

Wir reden von günstigen Wohnungen, bei durchschnittlich 39m² pro Person also von um die 40m² altbau oder neuem Appartmenthaus.

Und wenn die Rede davon ist daß er Markt nicht funktionieren soll nicht von einem einzelnen Kleinanleger sondern von Mitttelständlern oder Bauträgern und staatlichen.

Der kleine Eigentümer wird eh meißt den Fehler machen und eine zu hochwertige Wohnung für sich suchen, geht beim kleinsten pups am Markt oder Scheidung pleite.

kleinundgrün schrieb:Der einzige Unterschied ist dort, wo die Nachfrage unter dem Angebot liegt. Da könnte sich es auswirken, was man vermietet. Aber die leer stehenden Wohnungen sind eher die billigen.

Klar, in strukturschwachen Gegenden ist die Nachfrage unter dem Angebot, billige Wohnungen stehen eher leer?
Wie kann man dann davon reden daß dort billiger Wohnraum ein Problem wäre?

Schau mal Wir reden bei Miete im Sinne von "Wohnen ist zu teuer" von der Kaltmiete ohne Nebenkoisten abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten.
Daher ist die Karte hier schlecht gerechnet weil sie die Warmmiete betrachtet. Zudem wurde das Einkommen für 2016 gerechnet hingegen die Kosten für 2018.
Dennoch sin die Zahlen für Mieter seite recht positiv:
https://www.zeit.de/wirtschaft/2018-12/mietpreise-deutschland-mietbelastung-einkommen-wohnraum

the_unforgiven schrieb:kleine günstige Wohnungen rechnen sich für private Anleger und Firmen.
Die Miete ist höher da der m² Preis einer kleinen Wohnung höher ist und noch dazu bei der Finanzierung nicht soviel Puffer und Unwägbarkeiten nötig sind.

Das war verständlich, danke.
Aber inhaltlich ist das nicht richtig. Der höhere Preis pro qm rührt daher, dass die Kosten pro qm auch höher sind. Wenn Du heir vergleichen möchtest, müsstest du die Erträge und nicht den Umsatz heran ziehen.
Und der Ertrag wird gerade bei billigen Wohnungen durch Faktoren geschmälert, die bei teureren Wohnungen weniger ausgeprägt sind. Mietausfall z.B. Oder die Insolvenz des Mieters. Und natürlich sind Reparaturen bei teuren Objekten oft auch teurer, aber nicht proportional. Wenn der Wasserhahn kaputt ist, kostet mich der Austausch in einer billigen Wohnung fast das selbe, wie in einer teuren (sofern Handwerker involviert sind) - bei deutlich weniger Umsatz und Ertrag.

Was für eine billige Wohnung spricht, ist natürlich die Finanzierung. Aber wenn die Erträge negativ sind, ist das auch nichts, das zum Kaufen oder Bauen motiviert.
Und darum geht es ja: In einer Gegend, in der die Nachfrage das Angebot übersteigt, was ist da lohnender? Billige oder teure Wohnungen.

the_unforgiven schrieb:Wie kann man dann davon reden daß dort billiger Wohnraum ein Problem wäre?

Davon redet aber keiner. Es ging um Dein Argument, dass billige Wohnungen besser zu vermieten seien. Und das ist unplausibel.
Entweder ist die Nachfrage an Wohnraum größer als das Angebot, dann spielt der Preis bei der Vermietbarkeit kaum eine Rolle. Oder das Angebot ist größer, dann spielt es eine Rolle. Aber dann passen die Annahmen nicht, dass dann billige Wohnungen besser vermietbar sind.

the_unforgiven schrieb:Schau mal Wir reden bei Miete im Sinne von "Wohnen ist zu teuer" von der Kaltmiete ohne Nebenkoisten abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten.

Das beschreibt aber nicht das Problem. Die Grafik zeigt einen Durchschnitt aller Mieten. Aber die Frage ist doch, ob einkommensschwache Mieter hinreichende Aussichten auf einen Wohnraum haben, der nicht mehr als 30% des Einkommens beträgt.

Du redest hier dauernd von Milchmädchenrechnungen, aber genau das machst Du hier nun mehrfach. Du setzt Umsatz und Ertrag gleich und wenn wir über einkommensschwache Mieter reden, müssen wir auch diese betrachten. Wie sind die Mieten in dieser Kategorie und wie ist der verfügbare Wohnraum zu diesen Preisen.

Eine Hilfe beim Markt sich zu verteilen wäre evtl. eine art Prämie zu zahlen für KDU bezieher die KDU sparen indem sie in strukturschwache Gegenden ziehen?
Natürlich nachdem der Saustall bzgl. KDU Missbrauch durch Abgleich der Zahlungen und Identitäten abgestellt wurde.

kleinundgrün schrieb:Das war verständlich, danke.
Aber inhaltlich ist das nicht richtig. Der höhere Preis pro qm rührt daher, dass die Kosten pro qm auch höher sind. Wenn Du heir vergleichen möchtest, müsstest du die Erträge und nicht den Umsatz heran ziehen.

das werde ich aber hier nicht. Daher kommt Dein Eindruck ich würde Ertrag und Umsatz verwechseln.
Du kannst mir entweder glauben daß ich es weiß oder nicht.

kleinundgrün schrieb:Und darum geht es ja: In einer Gegend, in der die Nachfrage das Angebot übersteigt, was ist da lohnender? Billige oder teure Wohnungen.

Meine Meinung, die ich auf Erfahrung begründe ist die billigen. Nur noch geschlagen von WGs in Arbeitgebernähe, dort gehen die ach so idealistischen Studenten dann gerne mal mit bis zur 2,5 fachen Ortsüblichen Miete ans eingemachte bei ihren Kollegen...

kleinundgrün schrieb:Davon redet aber keiner. Es ging um Dein Argument, dass billige Wohnungen besser zu vermieten seien. Und das ist unplausibel.
Entweder ist die Nachfrage an Wohnraum größer als das Angebot, dann spielt der Preis bei der Vermietbarkeit kaum eine Rolle. Oder das Angebot ist größer, dann spielt es eine Rolle. Aber dann passen die Annahmen nicht, dass dann billige Wohnungen besser vermietbar sind.

Ich rede von strukturstarken Gegenden, da ich von Gegenden rede die herangezogen werden um eine unterversorgung mit billligem Wohnraum zu zeigen. Und DORT ist es reizvoll günstige einheiten zu bauen weil sie eben dort gebraucht werden.
Daß es reizvoll wäre wurde hier fälschlich in abrede gestellt und es wurde vermutet man WOLLE keine günstigen Objekte als (langfristiges) Investitionsobjekt.

kleinundgrün schrieb:Das beschreibt aber nicht das Problem. Die Grafik zeigt einen Durchschnitt aller Mieten. Aber die Frage ist doch, ob einkommensschwache Mieter hinreichende Aussichten auf einen Wohnraum haben, der nicht mehr als 30% des Einkommens beträgt.

Da selbst in München die 30% gerissen werden und es um WARM Miete geht in der Karte kann man sagen daß in Cham offensichtlich eine KALTMiete von unter 30% kein Problem sein dürfte.

Der Haken wie hier schon oft angesprochen ist daß einerseits jeder in Freising sein will und niemand in Cham.
Außerdem bezieht sich der Wert auf unter 40m²/Person.

kleinundgrün schrieb:wenn wir über einkommensschwache Mieter reden, müssen wir auch diese betrachten. Wie sind die Mieten in dieser Kategorie und wie ist der verfügbare Wohnraum zu diesen Preisen.

Sobald jemand die Miete einer durchschnittlichen Wohnung die im Rahmen der Werte auf der KArte liegt mangels Lohn nicht bezahlen kann ist das nicht das Problem der Wohnung, wieso sollte wohnen im Gegensatz zu allem anderen billiger sein um den Niedriglohnsektor und Sozialsystemfehler auszugleichen?
Ein 1400€ Arbeiter mag in Gotha leben können, in Freising wäre er eigentlich eher ein fall für H4 oder Aufstocken.

Also ein Maßstab bzgl. verfügbarem Wohnraum muß sich auch am regionalen Durchschnittseinkommen messen. Jemand der übertrieben gesagt für 500€ in Freising eine Wohnung sucht den kann man nicht ernsthaft als zu berücksichtigenden Faktor sehen.

Daß es mit dem KDU Mietobergrenzen bei Wohnungen >40m² nicht funktioniert (zumindest noch letztes Jahr) habe ich ja schon gesagt.

Es gibt einen gewissen Anreiz durch die KDU Modalitäten sich eine zweitwohnung zu leisten statt in Bedarfsgemeinschaft in was teureres zu ziehen und aufzustocken. Auch gibt es teils Wildwuchs an Untervermietung an dritte oder gar Monteurswohnungen.
Effektive Maßnahmen sehe ich keine weder gegen Mehrfachmeldung noch gegen untervermietung.

the_unforgiven schrieb:Daher kommt Dein Eindruck ich würde Ertrag und Umsatz verwechseln.

Mein Eindruck kommt daher, dass Du von "Miete" sprichst - und das ist der Umsatz. Warum sich das Umsatz-Ertrags-Verhältnis bei unterschiedlich großen oder teuren Wohnungen verschiebt, hatte ich erläutert.

the_unforgiven schrieb:Du kannst mir entweder glauben daß ich es weiß oder nicht.

Ich glaube Dir nicht.

the_unforgiven schrieb:Meine Meinung, die ich auf Erfahrung begründe ist die billigen. Nur noch geschlagen von WGs in Arbeitgebernähe, dort gehen die ach so idealistischen Studenten dann gerne mal mit bis zur 2,5 fachen Ortsüblichen Miete ans eingemachte bei ihren Kollegen...

Wieder weiß ich nicht, was du damit ausdrücken möchtest.

the_unforgiven schrieb:Ich rede von strukturstarken Gegenden, da ich von Gegenden rede die herangezogen werden um eine unterversorgung mit billligem Wohnraum zu zeigen. Und DORT ist es reizvoll günstige einheiten zu bauen weil sie eben dort gebraucht werden.

Ja, sie werden dort gebraucht. Nur sind sie dort nicht rentabel. Weil dort auch der Kaufpreis sehr hoch ist und man Mieten im einkommensschwachen Bereich nicht beliebig steigern kann.

the_unforgiven schrieb:Daß es reizvoll wäre wurde hier fälschlich in abrede gestellt

Nach wie vor fehle es an einer Plausibilisierung, warum es finanziell reizvoll sei. Es mag sein, dass kleinen Wohnungen reizvoll sein können - aber keine, die für einkommensschwache Leute bezahlbar sind.

the_unforgiven schrieb:Da selbst in München die 30% gerissen werden

Für Mieten einkommensschwacher Menschen? Wo genau liest du das aus der Grafik ab?

Ganz platt gesprochen, könnten ja einfach alle Leute mit geringem Einkommen nach Meck-Pomm ziehen. Da gibt es viele leere und billige Wohnungen. Oder sonst in die Pampa.
Aber dann ist es recht blöd mit dem Einkommen.

Es soll ja Leute geben, die in München oder sonst einer größeren Stadt Tätigkeiten im unteren Einkommenssegment nachgehen. Oder die studieren o.ä.
Wo genau wohnen die dann? 3 Autostunden entfernt?
Kann man machen, ist halt unter sozialen Gesichtspunkten problematisch.

kleinundgrün schrieb:Nach wie vor fehle es an einer Plausibilisierung, warum es finanziell reizvoll sei.

das liegt daran

kleinundgrün schrieb:Ich glaube Dir nicht.

und daran

kleinundgrün schrieb:Wenn der Wasserhahn kaputt ist, kostet mich der Austausch in einer billigen Wohnung fast das selbe, wie in einer teuren (sofern Handwerker involviert sind) - bei deutlich weniger Umsatz und Ertrag.

Waserhähne fallen unter die Kleinreparaturklausel und kosten Vermieter selten was....
20 Reparaturen kosten weniger als das Doppelte von 10 Reparaturen, ebenso bei Maklern und Verwaltern...

Dann baust Du eben die teuren repräsentativen Objekte und viele andere weiterhin die kleinen.

kleinundgrün schrieb:Für Mieten einkommensschwacher Menschen? Wo genau liest du das aus der Grafik ab?

Ganz platt gesprochen, könnten ja einfach alle Leute mit geringem Einkommen nach Meck-Pomm ziehen. Da gibt es viele leere und billige Wohnungen. Oder sonst in die Pampa.
Aber dann ist es recht blöd mit dem Einkommen.

Es soll ja Leute geben, die in München oder sonst einer größeren Stadt Tätigkeiten im unteren Einkommenssegment nachgehen. Oder die studieren o.ä.
Wo genau wohnen die dann? 3 Autostunden entfernt?
Kann man machen, ist halt unter sozialen Gesichtspunkten problematisch.

Na einen Langzeitarbeitslosen single ohne viel Verwandschaft tut das sicherlich eher weniger weh aber der hat keinerlei Vorteil.
Hier ist die Frage welche Effekte das hätte würde man den bei einem Umzug an den billigeren KDU aufm Land anteilig profitieren lassen?

Wenn Du nun vom fiktiven Hermesfahrer in München redest.
Der startet im Depot, läd ein und fährt richtung zentrum.
Das Problem ist er wohnt daher noch im Stadtbereich, arbeitet sich wund und bekommt einen eher unzurechenden Lohn verglichen mit dem Durchschnitt der Region.
Damit ist ber ganz klar ein Aufstocker H4.
Kann damit dann eine normale Miete für eine kleine Wohnung zahlen und auch das Bier beim Oktoberfest welches ihn nebenbei bemerkt auch genauso viel kostet wie allen anderen Besuchern, für den L Heizöl ebenso wie für Diesel, Strom usw.

the_unforgiven schrieb:das liegt daran

Nein, daran liegt es nicht. Du behauptest einfach etwas und gleichzeitig zeigst Du, dass Du Umsatz und Ertrag verwechselst. Da kannst du vernünftigerweise nicht erwarten, dass irgend jemand Dir einfach glaubt.

the_unforgiven schrieb:Waserhähne fallen unter die Kleinreparaturklausel und kosten Vermieter selten was....

Speilt das eine Rolle? Es war ein Beispiel, stört Dich genau dieses Beispiel, nimm ein anderes.

the_unforgiven schrieb:20 Reparaturen kosten weniger als das Doppelte von 10 Reparaturen, ebenso bei Maklern und Verwaltern...

Bei diesen großen Zahlen vielleicht. Bei einer oder zwei Wohnungen nicht.

the_unforgiven schrieb:Dann baust Du eben die teuren repräsentativen Objekte und viele andere weiterhin die kleinen.

Darum geht es nicht. Es geht um Deine billige Wohnungen würden sich in der Anschaffung oder im Bau lohnen und deswegen würde der Markt das schon richten. Das ist falsch und alles, was Du bisher dazu geschrieben hast, sind bestenfalls unplausible Behauptungen.

the_unforgiven schrieb:Wenn Du nun vom fiktiven Hermesfahrer in München redest.

Ich rede von allen Leuten, die einen Mindestlohn oder knapp darüber verdienen. Das sind nicht nur die Fahrer von Hermes.

@kleinundgrün

kleinundgrün schrieb:Da kannst du vernünftigerweise nicht erwarten, dass irgend jemand Dir einfach glaubt

die Situation ist dann eben unlösbar. Zumal Wir von einer Betrachtung über einen längeren Zeitraum reden incl. Renovierungen und Instandhaltung, bei Immobilien kann man nicht mal eben ein Jahr heranziehen.

kleinundgrün schrieb:Bei diesen großen Zahlen vielleicht. Bei einer oder zwei Wohnungen nicht.

Private die ein zwei Wohnungen neu bauen oder sanieren (also Wohnraum schaffen in strukturstarken Regionen) und dann aufhören machen das vermutlich überwiegend zur Eigennutzung. Die haben gar nicht den Überblick über reale Zahlen um das einschätzen zu können.
Wo sollten die die realen Zahlen und Erfahrungswerte herbekommen?

Günstige Wohnungen sind Wohnblöcke, Altbauten und Apartmenthäuser, die werden von mittelständlern saniert/gebaut und betrieben.

kleinundgrün schrieb:und deswegen würde der Markt das schon richten. Das ist falsch und alles, was Du bisher dazu geschrieben hast, sind bestenfalls unplausible Behauptungen.

Daß jeder kram baut den sich keiner leisten kann und dagegen das was der Markt will nicht baut ist natürlich wesentlich einleuchtender....
https://www.hartziv.org/news/20190123-2019-erhoehung-der-angemessenen-miete-fuer-hartz-iv-empfaenger.html

Auch der Sprecher der SÖS/Linke Plus Thomas Adler betont, dass die neuen Mietobergrenzen „den wirklichen Verhältnissen“ nicht gerecht werden würden und fügt hinzu: „Viele Wohnungen mit einfacher Ausstattung werden wegsaniert.“ So würde die Anzahl der günstigen Wohnungen in Stuttgart sinken und für Hartz IV Empfänger kaum noch bezahlbare Wohnungen verbleiben.

Auf gut deutsch die Begriffe und Maßstäbe passen einfach nicht.
Bei durschnittlich 10/m² in einer Region sind 8€ günstig. Wenn nun 6€ Ruinen durch Sanierung zu 8€ neu vermietet werden bleiben sie günstig.
Reicht hierzu die KDU Obergrenze nicht dann ist die einfach müll, nicht die Wohnung "teuer".
Man redet also das eigene Versagen dem Markt in die Schuhe.
Plansoll übererfüllt, trotzdem: der Strom, das Gas, das Heizöl, das Wasser, das Bier, die Wohnung ist zu teuer DESWEGEN reicht unser KDU nicht liebe Genossen.....

Von der ganzen Kritik kalt gelassen, scheint Thomas Fuhrmann von der CDU. Laut Furhmann würden 92 Prozent der Ein-Personen-Haushalte, etwa die Hälfte der Betroffenen ausmachen. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 390 Euro liegen diese weit unter der Obergrenze. Bei den anderen Haushaltsgrößen würde es sich ähnlich verhalten

Andererseits kommt auch hier die Frage auf ob langzeitarbeitslose einen Anreiz bekommen sollten strukturschwache Regionen zu beziehen.
Der KDU Deckel scheint tatsächlich auch in der Funktion gesehen zu werden:

Aus einer ganz anderen Sichtweise betrachtet Jürgen Peeß, Geschäftsführer des Jobcenters, die Diskussion um die hohen Mieten. Er warnt davor, die angemessenen Mieten für Hartz IV Bezieher noch weiter zu erhöhen. Peeß befürchtet nämlich, dass die 22.000 Hartz IV Haushalte in Stuttgart mit den vielen Familien mit geringem Einkommen in Konkurrenz kommen, denn: „Die brauchen auch eine günstige Wohnung.“

kleinundgrün schrieb:Ich rede von allen Leuten, die einen Mindestlohn oder knapp darüber verdienen. Das sind nicht nur die Fahrer von Hermes.

War ein Beispiel, Du kannst gerne statt "Hermesfahrer" "Mindestlohnarbeiter" einsetzen.
Wenn der Mindestlohn aus Chemnitz nicht für eine kleine Wohnung in München reicht, dann bedeutet das was?

the_unforgiven schrieb:die Situation ist dann eben unlösbar.

Sie wäre lösbar, wenn Du sie plausibel begründen könntest. Fakt ist nun mal aber, dass Du die Umsätze genannt hast (nämlich die Mieteinnahmen) und eigentlich die Erträge hättest nehmen müssen. Das ist nicht plausibel und damit fällt ein "Dir glauben" eher schwer.

the_unforgiven schrieb:Zumal Wir von einer Betrachtung über einen längeren Zeitraum reden incl. Renovierungen und Instandhaltung, bei Immobilien kann man nicht mal eben ein Jahr heranziehen.

Bestreitet keiner.
Es sind primär die "großen" Sachen, die den Ertrag schmälern. Aber deswegen bildet man ja Rücklagen, die man auch rechtzeitig vom Ertrag abzieht.

the_unforgiven schrieb:Private die ein zwei Wohnungen neu bauen oder sanieren (also Wohnraum schaffen in strukturstarken Regionen) und dann aufhören machen das vermutlich überwiegend zur Eigennutzung.

Warum? Das ist doch eine beliebte Geldanlage. Wenn ich schon im Eigentum wohne und Geld übrig habe, kann ich doch noch was kaufen. Nur können die meisten dann keine 10 Wohnungen kaufen, sondern eine oder vielleicht zwei.

the_unforgiven schrieb:Günstige Wohnungen sind Wohnblöcke, Altbauten und Apartmenthäuser, die werden von mittelständlern saniert/gebaut und betrieben.

Ältere Bausubstanz ist risikoreich. Die mag in der Anschaffung billiger sei, aber meist werden dann die Erträge durch die höheren Instandhaltungskosten vernichtet. Oder sie werden auf "Pump an der Substanz" betrieben, aber das funktioniert nur selten. Jedenfalls wenn man einen Ertrag am Ende erwartet.

the_unforgiven schrieb:Daß jeder kram baut den sich keiner leisten kann

Wer sagt so etwas? Der Markt an teureren Wohnungen ist vorhanden. Aber wenn es genügend teure Wohnungen gibt, hilft das demjenigen, der sich nur eine billige Wohnung leisten kann, wenig weiter.

the_unforgiven schrieb:War ein Beispiel

Aber ein schlechtes. Weil Du dadurch den Weg zum Arbeitsplatz weg geredet hast.

the_unforgiven schrieb:Wenn der Mindestlohn aus Chemnitz nicht für eine kleine Wohnung in München reicht, dann bedeutet das was?

Gibt es in Chemnitz einen anderen Mindestlohn als in München?
Klar sind manche Stellen in München besser bezahlt, als in Chemnitz - aber genügend sind es nicht oder nicht genug.

Ich weiß gar nicht, was Du hier ausdrücken möchtest. Dass es gar kein Problem gibt? Dass Leute, die in Großstädten arbeiten, eigentlich alle locker eine Wohnung zu 30% ihres Einkommens bekommen?