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Bezahlbarer Wohnraum

1.006 Beiträge, Schlüsselwörter: Haus, Wohnung, Stadt, Garten, Mieten, Mietpreisbremse
towel_42
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02.08.2018 um 11:59
neugierchen schrieb:QM Preis ca. 1639, 6 € BGF, NF sind wir bei ca. 2139 €
Wenn Du mir jetzt noch erklärst was die Rendite die Du aus dem Verkauf einer Immobilie erzielen möchtest mit der Rendite zu tun hat die ein Investor aus der Vermietung erzielen möchte , wärest Du beim Thema und müsstest nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.


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neugierchen
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02.08.2018 um 12:01
@towel_42

Verkaufsrendite bei 'Mietwohnungen? Ich weiß nicht was Du damit meinst. Wenn jemand bei mir vermietete Einheiten kaufen möchte bezahlt er keine Rendite sondern ich schlage eine Gewinnmarge auf die ich hier nicht offenlegen werde. Eine Rendite gibt es nur bei Immobilien die man hält ... Ich dachte Du kennst Dich aus.


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towel_42
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02.08.2018 um 12:06
@neugierchen
Du redest Unsinn, jemand der in Mieteigentum investiert schaut als allererstes auf seine Kapitalrendite. Davon war hier die Rede und Du hast dummdreist behauptet da würde niemand unter 8% investieren, das ist falsch, wenn gerade überhaupt Immobilien auf den Markt kommen sind die schon bei Renditen unter 2% weg wie die warmen Semmeln. Also erzähl mir nichts von "Ahnung" bitte.


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neugierchen
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02.08.2018 um 12:14
towel_42 schrieb:Du redest Unsinn, jemand der in Mieteigentum investiert schaut als allererstes auf seine Kapitalrendite.
Ich glaube Du verstehst etwas grundlegendes nicht? Ein Bauträger baut und verkauft, oder hält. Die Rendite mit 8 % bezieht sich auf Immobilien die im Bestand bleiben, bei Verkäufen reden wir über andere Margen. Allerdings kommt vielleicht bei einigen noch eine Eigenkapitalrendite in Betracht die fremdfinanzieren müssen.
towel_42 schrieb:Davon war hier die Rede und Du hast dummdreist behauptet da würde niemand unter 8% investieren
Du schreibst etwas komisches. Mir ist keiner bekannt der unter 8 % Rendite zum Vermieter wird ... unter 2 % weg? Ich lach mich tot ... Dann verkaufe meine ... ich gebe sofort alle her wenn ich 6 % jährlich auf 12 Jahre als Verkaufspreis über den Marktwert erlange ....

Du musst vielleicht auch mal konkretisieren von was Du schreibst?

Hier mal Rendite für Dummies

https://www.interhyp.de/bauen-kaufen/kapitalanlage/rendite-berechnen-fuer-die-immobilie.html

Ich schreibe von der Objektrendite, die unter 8 % nicht lohnend ist

Rendite berechnen für eine Immobilie – mit der Objektrendite

Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage - Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung. Mit der Objektrendite kann man verschiedene Objekte miteinander vergleichen und so feststellen, welche Immobilie sich tatsächlich am meisten rentiert. Zudem eignet sich diese Kennzahl für die Feststellung, ob sich ein Leverage-Effekt wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt.

Der Leverage-Effekt bzw. die Hebelwirkung zeigt, wie sich die Nutzung von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Dabei gilt folgende Faustregel:

Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigt.


aus obigen Link


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towel_42
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02.08.2018 um 12:19
@neugierchen
Das mag alles sein, war hier aber nicht Thema, Du kannst gerne auch noch über Preisgestaltung von Honigprodukten bei Privatimkern referieren, das ist auch interessant aber auch, im Diskussionsverlauf OT.
neugierchen schrieb:QM Preis ca. 1639, 6 € BGF, NF sind wir bei ca. 2139 €
Das musst Du @corky
Erzählen, bei dem sind die Herstellungskosten für den Rohbau alleine schon 2000 Euro für den Quadratmeter.


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neugierchen
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02.08.2018 um 12:22
towel_42 schrieb:Das musst Du @corky Erzählen, bei dem sind die Herstellungskosten für den Rohbau alleine schon 2000 Euro für den Quadratmeter.
Brauche ich nicht. @corky ist im Münchener Raum unterwegs, da ist nach DIN 276 der Posten 100 schon so hoch das er locker über 2000 kommt. Ich habe ein Beispiel für den Osten Deutschlands gebracht ...

Ich glaube Du kennst Dich in dieser Branche nicht so gut aus. Ist ja auch nur ein Exkurs warum bezahlbarer Wohnraum knapp wird, oder anders, der Mittelstand wird kleiner der sich guten Wohnraum leisten kann.


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towel_42
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02.08.2018 um 12:24
neugierchen schrieb:Brauche ich nicht. @corky ist im Münchener Raum unterwegs, da ist nach DIN 276 der Posten 100 schon so hoch das er locker über 2000 kommt
Du kannst mir gerne erzählen, seit wann die KG 100 zu den Rohbaukosten zählt, wahrscheinlich kein Problem so gut wie Du Dich in der Branche auskennst.


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02.08.2018 um 12:24
@towel_42
Sind diese für Dich nicht inkludiert in 276? Erst das Grundstück, dann die Planung , dann der Rohbau ...


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towel_42
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02.08.2018 um 12:26
neugierchen schrieb:Sind diese für Dich nicht inkludiert in 276?
Ist die DIN276 identisch mit d en Rohbaukosten oder sind die Rohbaukosten KG3 innerhalb der DIN 276? Wo Du Dich doch so gut auskennst.


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neugierchen
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02.08.2018 um 13:48
@towel_42
Schau es Dir an

https://www.bauprofessor.de/Bauwerk-Baukonstruktion/85cde31f-acaf-4e59-8d2b-97bf7db66f40

Hat @corky von KG 3 geschrieben? Wie verkaufst Du einen Rohbau? Ohne Grundstück? Wir bauen nicht mit Legosteinen. Er schrieb
corky schrieb:Nein, danke, macht selber, wohnt doch wo ihr wollt - ich behaupte es mittlerweile nicht mehr möglich unter 2000€/qm ohne Grund zu bauen
Du darauf
towel_42 schrieb:Die 2000 Euro die Du hier in den Raum stellst sind ein reiner Phantasiepreis.
Und der von mir eingestellte Kostenrahmen über 2000 € ist Sozialwohnungsbau unterster Standard den ich aufgrund einer prozentualen Auflage errichten musste. So etwas würde ich unter anderen Umständen nie machen, Quersubventioniert von den schönen Wohnungen die ich dort errichten konnte. Glücklicherweise war das Grundstück so geschnitten das die Wohnungen nicht mit den anderen kollidieren


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02.08.2018 um 15:08
towel_42 schrieb (Beitrag gelöscht):damit unverhältnismäßig an der Verteierung des Wohnraums schuld. Genau das bezweifle ich aber.
Rätsel: wenn das alles so billig ist wie Du sagst, warum steigen nicht die Zahlen der Neubauten? da wäre eine mords Gewinnspanne abzusahnen.


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towel_42
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02.08.2018 um 15:10
neugierchen schrieb:Hat @corky von KG 3 geschrieben? Wie verkaufst Du einen Rohbau? Ohne Grundstück? Wir bauen nicht mit Legosteinen. Er schrieb
Der Bauherr fragt mich was spare ich wenn ich mit meinen Kumpels den Rohbau selber hochziehe..... darauf Frage ich, schenkensie Dir denn auch das Grundstück und die Erschliessungskosten.

Aber wahrscheinlich liegt da das Problem, für mich und alle mit denen ich so seit dreißig Jahren auf dem Bauzutun habe ist der Rohbau das was der KG 3 entspricht. Für Euch alle kosten die bis zur Fertigstellung des Rohbaus anfallen.

Der Ausgang war aber aus meiner Sicht die Behauptung von @corky
Gerade die Grundstücksunabhängiggen Kosten wären so exorbitant gestiegen, und damit unverhältnismäßig an der Verteuerung des Wohnraums schuld. Genau das bezweifle ich aber, sondern sage ja genau das der größte Anteil an der Kostenexplosion ist die ungehemmte Spekulation mit Grund und Boden.


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towel_42
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02.08.2018 um 16:00
Anderes Beispiel..... GU Ausschreibung.... ich frag bei den Bestbietern an: Wieviel entfällt von der Gesamtsumme auf den Rohbau? Antwort: Keine Ahnung wir wissen ja nicht was das Grundstück gekostet hat.


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neugierchen
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02.08.2018 um 19:30
towel_42 schrieb:Anderes Beispiel..... GU Ausschreibung.
Hast Du jemals bei der GU Ausschreibung Angebote zum Grundstück bekommen? Du scheinst vielleicht vom Bau zu kommen aber sicher nicht aus der Wohnungswirtschaft oder Bauträgerseits ….
towel_42 schrieb:Der Bauherr fragt mich was spare ich wenn ich mit meinen Kumpels den Rohbau selber hochziehe
Das musst Du mal erläutern … welcher seriöse Bauherr fragt Dich ob Du den Rohbau hochziehst wenn Du kein eingetragener Handwerksbetrieb bist?
towel_42 schrieb:Aber wahrscheinlich liegt da das Problem, für mich und alle mit denen ich so seit dreißig Jahren auf dem Bauzutun habe ist der Rohbau das was der KG 3 entspricht.
Klar, weil Du scheinbar nur damit zu tu hast. Für Bauträger ist die Gesamtinvestition interessant. Wäre ja äußerst dumm wenn ich "vergesse" die Grundstückskosten und die Bauvorbereitung und die Architektenleistung mit einzuberechnen. Dann wäre es schnell um mit der Selbstständigkeit und ein Drama für die Angestellten die aus der dann insolventen Firma ausscheiden müssen.
towel_42 schrieb:Gerade die Grundstücksunabhängiggen Kosten wären so exorbitant gestiegen,
Sind sie und sie steigen immer noch … Faktencheck
Damit steigen Baupreise mehr als doppelt so schnell als andere Verbraucherpreise. Und das ausgerechnet in einer Zeit, in der auch Grundstücke in Ballungszentren zu Höchstpreisen gehandelt werden und die Bundesländer durch immer höhere Grunderwerbsteuern noch zusätzlich an der Preisschraube drehen.
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article175288013/Baukosten-Anstieg-um-vier-Prozent-seit-Februar-2017.html

Gerade das vorher angeführte Bauprojekt verteuerte sich innerhalb der Planungsphase aufgrund steigender Handwerkerpreise innerhalb eines Jahres um 100000 Euro. Geld was verdient sein muss bevor man es ausgibt. Ist nicht so wie viele hier denken das Geld auf den Bäumen wächst und unbegrenzt zur Verfügung steht … Wenn die Miete bei bestehenden Mietverträgen jährlich um 4 % steigt heulen viele auf …


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towel_42
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02.08.2018 um 21:00
neugierchen schrieb:Hast Du jemals bei der GU Ausschreibung Angebote zum Grundstück bekommen? Du scheinst vielleicht vom Bau zu kommen aber sicher nicht aus der Wohnungswirtschaft oder Bauträgerseits ….
Ich komm sowohl vom Bau, als auch vom Textverständnis. Es ist zwar auch amüsant mit welchem Elan Du hier Strohmänner drischt, hat aber mit der Diskussion wenig zu tun.


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neugierchen
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02.08.2018 um 21:06
towel_42 schrieb: hat aber mit der Diskussion wenig zu tun.
Stimmt, sind alles Strohmänner. Der kausale Zusammenhang von Teuerungen am Bau zu hohen Mieten ist nicht gegeben. Schuld sind die Kapitalisten die Wohnraum respektive ihr Geld nicht verschenken …


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towel_42
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02.08.2018 um 22:12
neugierchen schrieb:Stimmt, sind alles Strohmänner. Der kausale Zusammenhang von Teuerungen am Bau zu hohen Mieten ist nicht gegeben. Schuld sind die Kapitalisten die Wohnraum respektive ihr Geld nicht verschenken …
Ja Du erkennst das doch mit den Strohmännern, warum baust Du sie dann weiter, das eskaliert nur an einer Stelle an der das vollkommen unnötig ist.....


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neugierchen
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03.08.2018 um 07:49
@towel_42
Ganz einfach, weil diese "Strohmänner" Wahrheiten sind die ein bestimmter Personenkreis scheinbar nicht wahrnehmen möchte. Oder wie erklärst Du Dir das die AfD schon bei 17 % liegt die Union unter 30 und die SPD unter 20?

Hat vielleicht ein wenig damit zu tun das die Leute unzufriedener werden mit Ihrer Lebenssituation in Deutschland. Dazu gehört auch der Wohnungsmarkt.


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bosskurt
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03.08.2018 um 08:03
Wenn man Geld hat, gibt es keinen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Es ist nur so, dass kostengünstiger Wohnraum, nahe des HartzIV-Satzes rar ist. Schaut mal hier. Das sind alles Kaltmieten. Aber Nebenkosten (bis auf Strom) übernimmt das Amt auch Quelle. Das heißt für mich, der ich auch gerne so eine Wohnung hätte, konkuriere ich schon mit Leuten, die für die Finanzierung ihrer Wohnunterkunft schon auf Transferleistungen angewiesen sind.

Der Wohnungsmarkt in meiner Stadt ist in dieser Kategorie, wie leergefegt. Lege ich ein paar Scheine drauf, kann ich plötzlich zwischen über 100(!) Wohnungen wählen.
neugierchen schrieb:Mir ist keiner bekannt der unter 8 % Rendite zum Vermieter wird
Wenn du die jährliche Kaltmiete durch 8% teilst. Also, da komme ich aber auf ganz phantastisch niedrige Immobilienwerte, die mit der Realität wenig zu tun haben.


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neugierchen
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03.08.2018 um 08:08
@bosskurt
Du musst ja auch das Nachsteuerergebnis nehmen. Das führt aber zu weit hier. Aber es ist so das 144 fache der monatlichen Kaltmiete ist der Nachsteuerwert der Immobilie damit sie sich richtig rechnet.


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