Mietsteigerungen und Gentrifizierung - was kann man dagegen tun?

@Warhead
Ich auch. Er hat kein Risiko wen der Mob willkürlich sachbeschädigung betreibt. Die genaueun zahlen wie von @Bruderchorge gefragt währen wirklich interessant..

@Bruderchorge
Wieso Abriss??Es wird nicht abgerissen,niemand ist so bescheuert und reisst ein altes Gründerzeithaus ab

@Warhead

Dann eben teure Sanierung mit Mietpreis Steigerung.

Einfach mal aufzeigen, dass der Typ oder die Gesellschaft 300 % einfährt.

Ich kann doch nicht Flammen und Steine auf Leute niedergehen lassen, obwohl ich gar nicht weiß ob die Vorwürfe haltbar sind.

Deswegen lassen wir heute ja auch keine Frauen als Hexen mehr verbrennen, nur weil einer laut genug Hexe schreit.

@Bruderchorge
Im anfangsbeispiel von FF müssten die Wohnungen dan vorher 4 euro pro m² gekostet haben..

FF schrieb:Im schmuddeligen Teil von Charlottenburg (ja, den gab´s auch) hat eine Bürgerinitiative 20 Jahre für Verbesserungen gekämpft, u.a. gegen Fixbestecke in Sandkästen und die Verwahrlosung von Häusern und Straßen ... und heute hat eine Freundin dort eine vollkommen runtergekommene, unrenovierte Wohnung für 12,-€/qm warm angeboten bekommen.
Eine frisch renovierte Gewerbewohnung am Kudamm kostete vor 12 Jahren 8,-/qm warm, jetzt mit dem gleichen Vertrag 10,-. Wie errechnen sich die 12,-€ für ein Drecksloch?

Is halt ne milchmädchenrechnung...

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Nettorendite 4%

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Nettorendite 1,3%

http://www.immonet.de/angebot/28417767?drop=lp&exproot=zinshaus-renditeobjekt

Nettorendite 4%

Das alles unter der Vorraussetzung, dass alle Mieter immer Zahlen usw.

Da bleiben von 60.000 Miete in Jahr vielleicht die Hälfte nach Steuern und Kosten übrig. Da hat jeder der bei VW Räder anschraubt mehr.

@interrobang

Ich glaube auch nicht, dass wir eine sachliche und argumentative Antwort erhalten, zumindest nicht von @Warhead

@JohnMill

JohnMill schrieb:Das alles unter der Vorraussetzung, dass alle Mieter immer Zahlen usw.

Lustigerweise war das der grund warum unsere ehemalige vermieterin weniger für ihre Wohnungen verlangt hat als sie hätte können. Ihr war es lieber wen leute regelmässig zahlen.

@JohnMill
Wenn man bisher schon die Mietpreise deckeln kann (z.B. über den Mietspiegel), dann kann man das auch noch konsequenter tun. Nicht für alle Wohnungen, nicht für Neubauten oder vollsanierte Wohnungen, aber für Altbestand, alte Verträge und Wohnungen, für die keine entsprechenden Investitionen nachweisbar sind.
Sanierungen müssten mit Mietern abgesprochen werden, sodass nicht wie bisher oft selbst geleistete Renovierungen gar nicht berücksichtigt und sogar rückgängig gemacht werden.

Mit einem Architekten zusammen (der auch real Häuser baut, also kein Spinner ist) hatte ich die Idee, man könne auch bei Neubauten Auflagen machen, dass ein Prozentsatz der Wohnungen unter einem Miet-Limit liegen muss. Das ließe sich quer finanzieren, indem im Haus verschiedene Standards zu verschiedenen Preisen angeboten werden. Die Rohbauten sehen heute praktisch alle gleich aus, egal ob da später Luxuslofts oder einfache Wohnungen reinkommen.

Zusätzlich wäre sozialer Wohnungsbau nötig, um den Druck vom Altebstand zu nehmen ... aber da kommt man jetzt schon zu spät, das wird erst in einigen Jahren Auswirkung haben (und bis dahin steigen die Mieten wie bislang stärker als in anderen Großstädten Deutschlands, obwohl die Einkommen nicht steigen).

Alles das könnte man ohne Schaden für die Besitzer durchsetzen. Wer mehr Rendite machen möchte, kann neu bauen ... niemand ist gezwungen, ein Mietshaus zu kaufen.

Es gibt ja auch jetzt Besitzer, die nicht die schnelle Mark machen, sondern ein stetiges, gesichertes Einkommen haben wollen. Pleite ist von denen noch keiner an einem Haus gegangen.

@FF

FF schrieb:Die Rohbauten sehen heute praktisch alle gleich aus, egal ob da später Luxuslofts oder einfache Wohnungen reinkommen.

Hat allerdings auch mit anderen Punkten zu tun. Vor allem die Lage der wohnung ist da entscheident.

FF schrieb:niemand ist gezwungen, ein Mietshaus zu kaufen.

Man kann als mieter auch die wohnung kaufen. Haben wir zb gemacht. Oder geht das bei euch nicht?

@interrobang

interrobang schrieb:Man kann als mieter auch die wohnung kaufen. Haben wir zb gemacht. Oder geht das bei euch nicht?

Naja, nicht grundsätzlich. Wenn der Vermieter/Eigentümer nicht verkaufen will, kann man ihn ja schlecht zu zwingen.

interrobang schrieb:Ihr war es lieber wen leute regelmässig zahlen.

Wenn man auch nur ein bisschen rechnen kann, ist es viel wichtiger, dass jemand mit hoher Wahrscheinlichkeit regelmäßig bezahlt, als dass die Miete ausgereizt wird.
Wenn ein Mieter aufhört zu zahlen, dauert es Monate und gerne auch mal ein Jahr, bis die Wohnung anderweitig vermietet werden kann. Wenn der Vermieter die Wohnung finanziert hat, ist das fatal.

FF schrieb:Sanierungen müssten mit Mietern abgesprochen werden, sodass nicht wie bisher oft selbst geleistete Renovierungen gar nicht berücksichtigt und sogar rückgängig gemacht werden.

Na ja. Das Interesse des Eigentümers an einer Sanierung ist oftmals ein anderes, als für jemanden, der nur vorübergehend dort wohnt und einfach auszieht, wenn die Wohnung verfällt.
Man muss einem Missbrauch entgegen wirken - aber grundsätzlich sollte schon derjenige solche Entscheidungen treffen, dem die Wohnung "am Bein hängt".

FF schrieb:man könne auch bei Neubauten Auflagen machen, dass ein Prozentsatz der Wohnungen unter einem Miet-Limit liegen muss.

Das mag bei Immobilienfonds funktionieren - aber was ist mit Leuten, die ein oder zwei Wohnungen besitzen? Wo soll da eine Querfinanzierung her kommen?

FF schrieb:Alles das könnte man ohne Schaden für die Besitzer durchsetzen. Wer mehr Rendite machen möchte, kann neu bauen ... niemand ist gezwungen, ein Mietshaus zu kaufen.

Natürlich ist niemand gezwungen. Aber wenn die Anreize fehlen, macht es auch niemand.

@interrobang
Man kann eine Wohnung kaufen, wenn das ganze Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Das geht aber meist mit einer Grundsanierung einher und macht die Wohnungen deutlich teurer und nur wenige haben das Kapital für einen Kauf.
Die, die dann als Mieter bleiben, müssen Mieterhöhungen und Räumungsklagen wegen "Eigenbedarf" fürchten.

@FF
Du musst eine Sache bedenken: Als Mieter habe ich viel lieber einen Vermieter, mit dem ich einigermaßen auf Augenhöhe bin. Also einer, der nicht 1000 Wohnungen verwaltet.
Und das sollte gefördert werden. Nur bedeutet das auch, dass die Risiken bei sehr wenigen Mietobjekten viel größer sind und dieser Umstand muss irgendwie ausgeglichen werden.
Je größer die Einschränkungen und Anforderungen werden, desto weniger lohnt es sich, einzelne Objekte zu vermieten. Die Folge ist dann, dass es nur noch Immobilienfonds oder Großvermieter gibt - und denen sind Einzelschicksale herzlich egal. Da ist dann wirklich nur noch die Rendite entscheidend.

@kleinundgrün

kleinundgrün schrieb:Als Mieter habe ich viel lieber einen Vermieter, mit dem ich einigermaßen auf Augenhöhe bin. Also einer, der nicht 1000 Wohnungen verwaltet.

Kann man so auch nicht sagen. Ich hatte z.B. was Reparaturen, Sanierungen usw. angeht mit privaten Vermietern immer viel mehr Ärger als mit großen Hausverwaltungsunternehmen. Da hast du angerufen und es kamen zeitnah Leute, die das erledigt haben. Bei den privaten Vermietern war immer Diskussion und Ärger ob es denn wirklich sein müsste und ewig lange Wartezeit weil vielleicht kriegt man doch noch bei nem anderen Handwerker ein besseres ANgebot usw.

@kleinundgrün
Wie gesagt, kenne ich bislang noch keinen Mietshausbesitzer, der pleite ging .. außer solche, die vom Verwalter über den Tisch gezogen wurden.
Selbst mit einzelnen Mietnomaden und Messies sind die Einnahmen aus Mehrfamilien-Mietshäusern noch ziemlich berechenbar, anders als bei vielen anderen Investitionsobjekten.

Von einem Privat-Wohnungsbesitzer würde ich nie eine Wohnung mieten, weil der Stress viel höher ist und einem auch Kündigungen wegen Eigenbedarf drohen. Wenn nicht von ihm selbst, dann vielleicht nach einem Verkauf an einen anderen.

@FF

FF schrieb:Selbst mit einzelnen Mietnomaden und Messies sind die Einnahmen aus Mehrfamilien-Mietshäusern noch ziemlich berechenbar, anders als bei vielen anderen Investitionsobjekten.

Unsere Vermieterin gab an das sie mit 50% der Mieter probleme hatte was die Zahlungen anging. Kann natürlich sein das sie gelogen hatte allerdings hatte sie dafür keinen grund... immerhin vermietete sie recht weit unter dem was sie verlangen konnte...

FF schrieb:kenne ich bislang noch keinen Mietshausbesitzer, der pleite ging

Da kenne ich einige Fälle. Und je weniger Wohnungen es sind, desto größer das Risiko (wenn die Objekte fremdfinanziert sind).
Und dass "Große" nicht so leicht pleite gehen, liegt u.a. daran, dass sie sich gegenüber den Mietern besser durchsetzen können und wollen. Im Gegensatz zu den "Kleinen" schöpfen diese nämlich alle gesetzlichen Möglichkeiten aus und versäumen eher selten Fristen u.ä.

FF schrieb:Selbst mit einzelnen Mietnomaden und Messies sind die Einnahmen aus Mehrfamilien-Mietshäusern noch ziemlich berechenbar

Inwiefern ist das "ziemlich berechenbar"? Wenn der Mietpreis hoch genug ist, ist es natürlich zu kompensieren. Aber bei 4% Rendite sicherlich nicht.
und es müssen ja nicht gleich "Mietnomaden" sein, die auch noch die Wohnung verwüsten - wenn ein paar Monate die Miete aus fällt, bricht das dem "kleinen" Vermieter das Genick. Der Bank ist es ziemlich egal, warum jemand sein Darlehen nicht bedient.

FF schrieb:Von einem Privat-Wohnungsbesitzer würde ich nie eine Wohnung mieten, weil der Stress viel höher ist

Aber dafür stundet Dir so jemand auch mal die Miete oder verringert sie, wenn es wirtschaftlich machbar ist. Oder nimmt Rücksicht auf Wünsche, was z.B. die Ausstattung an geht. Natürlich kann man auch Pech mit dem Vermieter haben - aber in der Regel funktioniert es.

Und Eigenbedarf wird eher selten geltend gemacht. Natürlich kann es vor kommen - aber in der Regel sind solche Wohnungen gerade Investitionsobjekte und da ist es besser, wenn einer drin wohnt, der eine ortsübliche Miete bezahlt.

@kleinundgrün
Wir diskutieren hier über Mietshäuser, die 10 und mehr Wohnungen haben, nicht über Einfamilienhäuser. Da kenne ich noch keinen, der daran pleite ging, obwohl ich einige Häuser kenne, in denen der Mietspiegel nicht augereizt wird.
Wie machen die das?

Und dann gibt es noch die Immobiliengesellschaften, die im großen Stil Altbestand aufkaufen und sich hier schon überall einen Namen mit extrem rücksichtslosen Methoden gemacht haben. Bislang gibt es kaum Handhabe gegen die.

slider schrieb:Kann man so auch nicht sagen. Ich hatte z.B. was Reparaturen, Sanierungen usw. angeht mit privaten Vermietern immer viel mehr Ärger als mit großen Hausverwaltungsunternehmen. Da hast du angerufen und es kamen zeitnah Leute, die das erledigt haben. Bei den privaten Vermietern war immer Diskussion und Ärger ob es denn wirklich sein müsste und ewig lange Wartezeit weil vielleicht kriegt man doch noch bei nem anderen Handwerker ein besseres ANgebot usw.

Das mag stimmen. Auch ist es sicherlich richtig, dass ein privater Vermieter eher "hinterher" ist und manchmal auch Forderungen stellt, die nicht legitim sind. Und es ist sicher auch richtig, dass es in diesem Bereich stark vom persönlichen Verhältnis ab hängt. Wenn das gestört ist, ist es in der Regel ziemlich blöd. Ein Unternehmen sieht das eher pragmatisch.

Beide Konstellationen haben Vor- und Nachteile. Aber gerade wenn man als Mieter in finanzielle Bedrängnis kommt oder wenn man Sonderwünsche hat, ist man eher mit einem "Kleinen" besser bedient.

FF schrieb:Wir diskutieren hier über Mietshäuser, die 10 und mehr Wohnungen haben, nicht über Einfamilienhäuser.

Aber die einzelnen Wohnungen werden doch nicht selten auch einzeln verkauft - je nach Situation.

FF schrieb:Wie machen die das?

Der Mietspiegel sagt nichts über die Rendite des Objektes aus. Es kommt darauf an, wie das Objekt finanziert ist und es kommt auf die Mietsituation an. Ich sage ja nicht, dass es sich in der Regel nicht lohnt. Aber ich möchte eben die Risiken aufzeigen und auch darauf hinweisen, dass Großvermieter eine stabile Konkurrenz durch Kleinvermieter haben sollten.

FF schrieb:Bislang gibt es kaum Handhabe gegen die.

Eine Handhabe wäre genügend Wohnraum. Aber genügend Wohnraum entsteht nicht aus dem Nichts, sondern entweder durch staatliche Förderung oder durch attraktives Investment. Wenn ich ersteres nicht möchte, muss ich letzteres um setzen.

@kleinundgrün

kleinundgrün schrieb:Aber die einzelnen Wohnungen werden doch nicht selten auch einzeln verkauft - je nach Situation.

Richtig. Ist bei uns auch so.

kleinundgrün schrieb:Eine Handhabe wäre genügend Wohnraum. Aber genügend Wohnraum entsteht nicht aus dem Nichts, sondern entweder durch staatliche Förderung oder durch attraktives Investment. Wenn ich ersteres nicht möchte, muss ich letzteres um setzen.

Deswegen währe ich persönlich dafür das der Staat eine eigene Firma hat welche dazu da ist Soziale Wohnungen zu Bauen.