Bezahlbarer Wohnraum

kuno7 schrieb:Merke: Willst du ein haus bauen um darin zu leben, wirst du finanziel benachteiligt gegenüber demjenigen, der das Haus nicht zum darin leben braucht.
Man muss als Vermieter allerdings auch die Mieteinnahmen versteuern, für die gesparte Miete in der eigenen Immobilie fällt selbstverständlich keine Steuer an.
Von daher zahlt man als Vermieter nur weniger Steuern, wenn man die Kosten für Instandhaltung der Immobilie absetzt, während der Selbstbewohner keine Steuern zahlt (aufs Wohnen)
Da is doch eher der Selbstbewohner bevorteilt.

mfg
kuno

UffTaTa schrieb:Merke: Willst du ein haus bauen um darin zu leben, wirst du finanziel benachteiligt gegenüber demjenigen, der das Haus nicht zum darin leben braucht.

Ich ziehe das aus dem Grünen Fred mal hier über.

Die These, dass der Eigenheimbesitzer massiv schlechter wegkommt Teile ich. Allerdings aus folgender Überlegung bzgl. Opportunitätskosten:

"Das Eigenheim ist der größte finanzielle Fehler der Mittelschicht." Dieser Satz, ein Gegenentwurf zum alten Glaubensatz, das Haus sei eine sichere Altersvorsorge, wird vor allem von der Finanz-Bubble geprägt. Einer der bekanntesten Verfechter dieser These ist Robert Kiyosaki, ein US-Finanzautor, der mit seinem Buch "Rich Dad Poor Dad" Millionen Leser weltweit erreicht hat. Der Kernpunkt seiner Arbeiten: Vermögen bringt Geld ein, ein selbstgenutztes Haus zieht Geld raus - kein Cashflow, nur Kosten

Quelle: https://www.tagesschau.de/wirtschaft/finanzen/eigenheim-altersvorsorge-finanzieller-fehler-100.html

Der Gedanke des Eigenheims ist ein tolles blumiges Narrativ. Aber konsequent gedacht eine extreme Geldvernichtung.

Lanza schrieb:Der Gedanke des Eigenheims ist ein tolles blumiges Narrativ. Aber konsequent gedacht eine extreme Geldvernichtung.

Musst du doch einfach nur rechnen. Auf der einen Seite die Kaltmiete. Das Geld ist futsch. Siehste nie wieder.

Nebenkosten lasse ich hier mal weg, sind für alle gleich.

Auf der anderen Seite Tilgung + Rücklage + Zinsen
Zinsen sind futsch. Siehste nie wieder. Rücklagen musst du ebenfalls als Verlust rechnen der halt erst in 10 oder 20 Jahren eintritt. Neue Heizung, Fenster etc. Kann man zwischenzeitlich anlegen, aber rechne es als futsch. Tilgung ist Geld in die eigene Tasche.

Also rechnet sich Kaltmiete gegen Zinsen und Rücklage. Normalerweise gehst du mit 10-15 Jahre Zinsbindung ran. Heißt, der Eigenheimler hat erstmal 10-15 Jahre gleichbleibende Kosten. Danach, je nach Zinsänderung, geht es rauf oder auch runter.
Miete geht rauf. Nie runter. Je nach Region 1 bis x % im Jahr.

Bei mir war es so das ich die ersten 5-6 Jahre ca 300 DM/m höhere Kosten hatte als der Vergleichsmiete. Wohlgemerkt, da ist die Tilgung mit drin. Also Geld das ich letztendlich an mich selbst zahle. Danach hatten die Mieten mich eingeholt und später überholt.
Zudem steigen die Werte der Immobilien langfristig. Natürlich, Ausnahmen bestätigen die Regel. Aber schau einfach in deiner Region in die Immobilienpreise für gebrauchte Immobilien und erkundige dich mal nach was die die damals neu gekostet haben. Archive der Zeitungen sind da gute Quellen.

Ich habe 99 gekauft. Abbezahlt. Kosten heute im Vergleich zu einem Mieter, nur Rücklagen, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Haftpflicht.
Weit weniger als die Kaltmiete. Und zusätzlich habe ich einen Wertgegenstand erworben. Kann ich verkaufen oder vererben.

@Cachalot

Das Argument war Opportunitätskosten:

Schau wenn du 1999 investiert hättest allgemein. Und im Vgl. Zur Miete gewohnt hättest. Wie sähe es dann aus?

Lanza schrieb:Schau wenn du 1999 investiert hättest allgemein. Und im Vgl. Zur Miete gewohnt hättest. Wie sähe es dann aus?

Also hätte ich 99 zusätzliche Gelder zur Miete aufbringen müssen. Alternativ als Anlage nur diese 300 Dm/m die ich anfangs mehr zu zahlen hatte. Für 5-6 Jahre.
Seitdem habe ich als Eigentümer ja weniger Kosten als der Mieter die ich ja ebenfalls anlegen könnte.

Ne du. Hast du x €/m zur Verfügung darfst du nicht rechnen diese ins Eigentum zu stecken oder anzulegen. Du müsstest für den Mieter die Kaltmiete von diesem Anlagebetrag abziehen. Und langfristig hat der Eigentümler auf Grund der steigenden Mieten immer mehr Geld zur Verfügung das er monatlich anlegen kann.

Ok. Ist ein bisschen wirr geschrieben, hoffe du verstehst was ich meine

Cachalot schrieb:Und langfristig hat der Eigentümler auf Grund der steigenden Mieten immer mehr Geld zur Verfügung das er monatlich anlegen kann.

Dem würde ich so pauschal widersprechen wenn z.B. die "Bombe" eines Heizungsaustausch reinplatzt.

Du wirst mit Deiner Investition gut profitiert haben. Versteh ich gut.

Trotzdem gibt es die Zahlen, dass ein Eigenheim bzgl. den Opportunitätskosten schlechter zu sehen ist.

Lanza schrieb:Dem würde ich so pauschal widersprechen wenn z.B. die "Bombe" eines Heizungsaustausch reinplatzt.

Dazu werden die Rücklagen gebildet.

Lanza schrieb:Trotzdem gibt es die Zahlen, dass ein Eigenheim bzgl. den Opportunitätskosten schlechter zu sehen ist.

Nochmal. Rechne es nach. Ist nicht zu schwer.
Aber nicht vergessen die Lebenslange Kaltmiete zu berücksichtigen.

Lanza schrieb:Du wirst mit Deiner Investition gut profitiert haben. Versteh ich gut.

Das haben die meisten die Eigentum erworben haben.
Die Rechnung war 99 nicht anders als heute.
Inflationsbereinigt waren die Baukosten etwas tiefer, die Zinsen höher.
Kurzfristig wirkt es wie ein riesiger Berg. Nicht bezwingbar. Rechnen musst du das halt auf Dekaden. So wie die Miete. Die zahlst du halt auch dein Leben lang.

Lanza schrieb:Schau wenn du 1999 investiert hättest allgemein. Und im Vgl. Zur Miete gewohnt hättest. Wie sähe es dann aus?

@Cachalot

Falls Sie sich also fragen, ob Sie jetzt lieber eine Wohnung kaufen oder mieten sollte, gilt als Faustregel: Je länger Sie Zeit haben, um in der Wohnung auch zu wohnen oder Sie zu vermieten, desto eher eignet sich ein Kauf für Sie. Wer allerdings gerne Geld an der Börse investiert und damit höhere Netto-Renditen herausholt als vier Prozent, der ist als Mieter meist deutlich im Vorteil. Schon mit einer jährlichen Rendite von nur 5 statt 4 Prozent wären Sie als Mieter selbst nach 50 Jahren noch in mehr als der Hälfte aller Regionen reicher als die Hauskäufer.

Quelle: https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/analyse-aller-400-regionen-mieten-ist-fast-immer-besser-als-kaufen-aber-es-gibt-einen-haken-bei-immobilien_id_260092398.html

Das ist der Punkt: Opportunitätskosten

Lanza schrieb:Das ist der Punkt: Opportunitätskosten

Natürlich. Und ich zeig dir mal den Schwachpunkt auf.
Aus deiner Quelle.

Um den Vorteil für Käufer oder Mieter auszurechnen, vergleichen wir die Kosten, die Sie abzüglich aller Einnahmen als Käufer oder Mieter über einen Zeitraum von 25 Jahren haben, bis die Immobilie abbezahlt ist.

Das ist der Haken der Rechnung

Ein wichtiger Faktor bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete mehr lohnen, ist die Zeit. Je länger Sie selbst in Ihrem Eigenheim wohnen werden – je jünger und fitter Sie also heute sind – desto eher lohnt sich der Kauf. Das liegt daran, dass nach 25 Jahren eben die Kosten für den Hauskredit wegfallen, der Mieter aber weiterhin steigende Mieten bezahlen muss, die sich durch die Renditen des eingesparten Eigenkapitals nicht ausgleichen. So wächst der finanzielle Vorteil eines Käufers mit jedem Jahr an. Sind nach 25 Jahren nur 54 der 400 deutschen Regionen vorteilhafter für Käufer als für Mieter, sind beide Kategorien nach 30 Jahren bereits pari. Nach 40 Jahren gibt es nur noch 42 Regionen, in denen Mieter günstiger davonkommen, nach 50 Jahren sind es nur noch 17.

Quelle: Deine Quelle.

Wenn du nur 25 Jahre nach Rechnungsbeginn leben willst. Bitte. Ich bin da schon ein paar Jahre drüber. Zahle immer noch keine Miete. Und ich denke noch ein paar Jahre mehr immer noch keine Miete zahlen zu müssen.

Aber klar. Es kommt immer darauf an was ich kaufe, wo ich kaufe. Und mit welchen Risiken ich leben kann.

Cachalot schrieb:Danach, je nach Zinsänderung, geht es rauf oder auch runter.

eigentlich sogar immer nur runter. Wenn du schon 15 Jahre getilgt hast, dann müssten die Zinsen schon extrem steigen, wenn du danach mehr bezahlen sollst als vorher.

alhambra schrieb:eigentlich sogar immer nur runter

Ja. Der Zinssatz ändert sich, kann auch hochgehen. Die Zinsbelastung ändert sich und geht runter.

@Lanza
Zu meinem vorherigen Post noch eine Anmerkung.
Das lange in der Eigenimmobilie wohnen.
Das stimmt nur bedingt. Ich wohne nicht mehr in meiner Ersten da ich berufsbedingt umgezogen bin. Verkauft und neu gekauft. Das geht.

alhambra schrieb:eigentlich sogar immer nur runter. Wenn du schon 15 Jahre getilgt hast, dann müssten die Zinsen schon extrem steigen, wenn du danach mehr bezahlen sollst als vorher.

Kommt auf die Tilgungsrate an. Ich kenne Leute, die Tilgen 1% pa.

@Cachalot

Du hast deine Immobilie damals zu 100% finanziert?

mfg
kuno

kuno7 schrieb:Du hast deine Immobilie damals zu 100% finanziert?

Tatsächlich ja.

Cachalot schrieb:Tatsächlich ja.

Is aber auch eher exotisch und auch nich wirklich empfehlenswert.

mfg
kuno

kuno7 schrieb:Kommt auf die Tilgungsrate an. Ich kenne Leute, die Tilgen 1% pa.

Je tiefer der Zinssatz desto höher sollte man zu Beginn Tilgen.
Ich habe tatsächlich auch mit 1% Tilgung bei 4,9% Zinssatz angefangen. Nach 10 Jahren gingen die Zinsen runter und ich hab die Tilgung erhöht.
Wer sich bei 1% Zinssatz nur 1% Tilgung leisten kann geht ein enormes Risiko ein.

kuno7 schrieb:Is aber auch eher exotisch und auch nich wirklich empfehlenswert.

JA. Da stimme ich dir zu. War bei mir damals aber möglich.

Lanza schrieb:Der Gedanke des Eigenheims ist ein tolles blumiges Narrativ. Aber konsequent gedacht eine extreme Geldvernichtung.

Das is so pauschal am Ende genauso falsch wie die Geschichte vom Beton Gold.
Ob die selbstbewohnte Immobilie günstiger oder teurer als die Gemietete is, hängt von vielen individuellen Details ab.

Lanza schrieb:Dem würde ich so pauschal widersprechen wenn z.B. die "Bombe" eines Heizungsaustausch reinplatzt.

Auch das is individuell sehr verschieden, hängt eben stark an der Bausubstanz.

kuno